청주지방법원 2025타경1807. 충북 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 303호입니다. 감정평가상 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근에 위치한 근린생활시설로, 집합건축물대장에는 의원으로 등재돼 있으나 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자는 유한회사씨앤케이이며, 전주성가신용협동조합이 신청한 임의경매로 진행됐습니다. 이후 관련 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
눈에 먼저 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 344,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 112,722,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인폭이 곧 시장가격 대비 할인폭을 의미하지는 않습니다. 근린시설은 현재 사용 가능 상태, 임대수요, 점유관계와 실제 거래사례를 함께 검토해야 합니다. 이 물건은 특히 배당 및 말소기준권리 판단에 중요한 확인사항이 남아 있어, 가격보다 권리관계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 제3층 제303호 도로명주소: 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 의원 / 현황 공실 |
| 건물구조 | 라멘조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 112,722,000원 (5회 유찰) |
| 감정가 대비 최저가 | 32.77% |
| 신청채권자 | 전주성가신용협동조합 채권 관련 승계인: 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 청구금액 | 148,690,067원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
기존 전북은행 근저당권 중 채권최고액 996,000,000원과 1,044,000,000원의 등기는 2019.01.04 말소처리됐으며, 이후 설정된 전북은행 근저당권 155,760,000원도 2019.09.17 해지로 말소됐습니다. 이 금액들은 과거 채권최고액으로서 현재 매수인의 인수액이나 배당채권액으로 그대로 합산해서는 안 됩니다.
반면 전주성가신용협동조합 관련 근저당은 채권최고액 180,000,000원으로 설정됐고, 근저당권자 변경도 등재됐습니다. 채권최고액은 실제 배당액과 동일한 개념이 아니며, 매각으로 소멸하는 담보권인지와 선순위 임차권을 구별하는 일은 별도입니다. 등기부의 현재 유효사항, 공동담보 관계 및 근저당권 이전내역을 원문으로 확인하는 것이 입찰 전 필수 절차입니다.
② 임차인·점유관계 — 확정된 인수액만 보면 안 된다
임차인으로 확인되는 사람은 최진현 1명이고, 이와 별도로 ‘점포’라는 명칭의 주거 점유 기재 1건이 있습니다. 후자는 실제 별개의 임차인인지부터 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 보증금 신고로 확인되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진현 목적물 전부 |
2025.05.15 | 2,000원 | 대항력 有 표시 말소기준 재검증 |
인정 미확인 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 점포 주거로 기재 · 신원 미상 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
‘점포’로 기재된 주거 점유관계는 전입일과 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 이 점유를 단순히 대항력 없는 임차인으로 처리하거나 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 분류해야 하며, 별도의 임대차가 존재하는지 확인이 필요합니다.
감정평가상 이용상태가 공실이라는 사실 역시 임대차관계가 법률상 모두 종료됐다는 뜻은 아닙니다. 공실 여부, 실제 점유자, 전입신고, 임대차 종료 및 보증금 반환관계를 서로 대조해야 합니다.
③ 가격 검증 — 5회 유찰은 할인율이지 수익률이 아니다
현재 최저가는 감정가의 32.77%입니다. 즉 감정평가액과 최저매각가 사이에는 큰 차이가 있습니다. 그러나 이 물건에 대해서는 최근 12개월 거래평균, 최신 거래가격, 최근 거래 추세를 통한 시장가격 검증이 이뤄지지 않았습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 344,000,000원 | 감정 기준가격 |
| 현재 최저가 | 112,722,000원 | 감정가의 32.77% |
| 표시 인수 포함 취득액 | 112,724,000원 | 추가 인수 미반영 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시장가격 대비 할인 여부 미판정 |
④ 예상배당표 (매각가 112,722,000원 가정)
아래는 현재 회차에 표시된 배당 추정금액입니다. 특히 청구금액 148,690,067원인 신청채권자가 존재함에도 채권자 배당액이 0원이고 소유자 잔여가 크게 표시돼 있다는 점에 주의해야 합니다. 이는 실제 배당순위와 배당결과를 검증한 것으로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 표시 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,378,108원 |
| 임차인 최진현 (인수로 처리) | 2,000원 | 0원 |
| 신청채권 관련 청구 | 148,690,067원 | 0원 |
| 소유자 교부 (모형상 잔여) | — | 110,343,892원 |
| 매각대금 합계 | — | 112,722,000원 |
집행비용 2,378,108원은 추정치입니다. 신청채권자 배당액 0원 및 소유자 잔여 110,343,892원은 표시된 계산 결과일 뿐 실제 배당을 확정한 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 확정 반영된 것으로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리문제는 남는다
| 시나리오 | 최저매각가 | 표시 인수액 | 표시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 감정가 32.77% |
112,722,000원 | 2,000원 | 112,724,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26.21% |
90,177,600원 | 2,000원 | 90,179,600원 |
| 7회 유찰 시 감정가 20.97% |
72,142,080원 | 2,000원 | 72,144,080원 |
위 실질취득액은 각 회차 최저가에 표시 인수액 2,000원만 합산한 단순 계산입니다. 실제 낙찰가, 취득 부대비용, 추가 점유관계에 따른 인수금액은 반영하지 않았습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 보증금이 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 하락하는 만큼 인수액이 증가해 매수인의 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 그러나 본건에 표시된 최진현 보증금은 2,000원으로 각 회차 최저가보다 작으며, 그 밖의 점유 보증금은 불분명합니다. 따라서 해당 구조를 본건에 확정 적용하거나, 유찰될수록 실제 취득액이 반드시 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 학교, 공공기관 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 라멘조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 303호입니다. 돌붙임, 드라이비트 및 징크판넬 마감 등이 사용됐으며 위생·급배수·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 의원이지만 현황은 공실입니다. 실제 사용 가능 상태와 업종별 인허가 및 시설 현황은 확인이 필요합니다.
- 토지. 동성리 514는 평탄한 사다리형 상업용 건부지입니다. 토지면적은 867.4㎡, 공시지가는 1,095,000원/㎡로 표시돼 있습니다. 이는 토지 전체에 관한 사항으로 303호 단독 전유면적과 구별해야 합니다.
- 도로. 남동측 및 남서측의 왕복 2차선 포장도로와 북서측 보행자도로 등에 접하고 있습니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 현장 시설상태 및 실제 사용가능 용도 확인은 별도로 필요합니다.
- 환금성. 의원 용도로 등재된 공실 근린시설이라는 특성상 수요층과 재매각 가능성을 주거용 아파트와 동일하게 평가하기 어렵습니다. 5회 유찰 이력과 임대관계 불확실성도 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재판정. 2019.09.17 전주성가신용협동조합 근저당권의 실제 존속·말소상태, 2026.02.06 이전등기 및 2025.07.23 경매개시결정의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 최진현의 대항력. 전입일 2025.05.15를 실제 말소기준권리와 비교하고, 점유·임대차계약의 존재, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 배당배제신청 처리 결과. 2026.03.16 접수된 신청의 주장 내용과 법원 처리 결과를 확인해야 합니다. 배당배제신청을 대항력 포기나 보증금 인수 면제로 해석해서는 안 됩니다.
- 점포 명의 점유관계. 별도 임차인의 존재 여부, 전입신고, 임대차보증금과 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 액수 대조. 최진현의 보증금이 2,000원으로 기재돼 있으므로 원본 계약관계 및 매각물건명세서상 금액을 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 청구금액 148,690,067원, 채권최고액 180,000,000원 및 채권자 승계관계를 반영해 법정 배당순위를 검증해야 합니다.
- 공실 확인. 공부상 의원·현황 공실과 임차인 및 주거 점유 기재 사이의 차이를 현장과 서류로 확인해야 합니다.
- 시장가격 검증. 인근 근린시설의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실기간, 관리·운영비용을 조사하고 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 현장 상태 및 관리비. 승강기·급배수설비, 내부 시설과 수선 필요사항, 미납 공용관리비 등을 확인해야 합니다.
- 매각물건 위치. 집합건축물대장상 도면과 현장 303호의 위치를 대조해야 합니다. 감정평가에서도 위치 재확인이 필요하다고 명시했습니다.
- 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “33%까지 유찰됐다”보다 중요한 것은 권리와 실제 시세다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 5회 유찰, 최저가 112,722,000원, 감정가 대비 32.77%입니다. 그러나 그 수치만으로 저평가된 물건이라고 볼 수는 없습니다. 근린시설은 실제 거래가격과 임대수익 검증이 중요하며, 현재는 이를 뒷받침할 비교시세가 확인되지 않았습니다.
권리관계에서는 더 중요한 문제가 남아 있습니다. 2019년 근저당권과 2025년 경매개시결정의 우선순위 확인, 최진현의 대항력 재판정, 배당배제신청 처리 결과, 보증금 미상 점유관계, 채권자 배당 계산의 불일치가 그것입니다. 현재 표시된 인수액 2,000원만 보고 권리가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 낮은 최저매각가에 가점을 주기보다, 먼저 선행 근저당권과 임차권 관계를 확인하고, 실제 인수범위를 산정하며, 근린시설의 최근 거래·임대수익을 바탕으로 취득가격을 검증해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확인되지 않은 권리와 시장가격입니다.
