청주지방법원 2025타경1807. 충북 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 3층 303호로, 용도는 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 ‘의원’으로 등재돼 있으나 감정 당시 현황은 공실입니다. 감정가 344,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,902,000원입니다. 하지만 시세를 비교할 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
권리 측면에서는 더 주의가 필요합니다. 분석상 말소기준은 2025.07.23 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 최진현은 그보다 앞선 2025.05.15 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 2,000원으로 작지만 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 여기에 ‘점포’로 표시된 별도 주거 점유관계는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1807 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층303호 |
| 도로명 | 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 의원 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 140,902,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 148,690,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다
등기상 과거 주식회사전북은행 근저당권들은 말소 처리되어 있고, 2019.09.17 전주성가신용협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권 및 2026.02.06 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록이 확인됩니다. 이 사건 분석 데이터에서는 2025.07.23 임의경매개시결정을 말소기준으로 산정하고 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 확정 인수 2,000원, 별도 미상 위험
| 성명·표시 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진현 | 목적물 전부 | 2025.05.15 | 2,000원 | 2025.10.22 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최진현은 2025.05.15 전입하여 분석상 말소기준인 2025.07.23보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있고, 우선변제권은 없는 것으로 계산됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금 2,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 보증금 2,000원은 현재 최저가보다 훨씬 작기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰 자체는 ‘시세 할인’의 증거가 아니다
현재 최저가는 140,902,000원으로 감정가 344,000,000원의 40.96%입니다. 5회 유찰 시나리오는 112,721,600원, 6회 유찰 시나리오는 90,177,280원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 시나리오 | 감정가 대비 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 140,902,000원 | 40.96% | 2,000원 |
| 5회 유찰 시 | 112,721,600원 | 32.77% | 2,000원 |
| 6회 유찰 시 | 90,177,280원 | 26.21% | 2,000원 |
하지만 동일·인근 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 근린시설이고 공부상 의원, 현황 공실인 비주거 집합건물이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가하는 방식은 위험합니다. “344,000,000원짜리를 140,902,000원에 산다”가 아니라, “시장가를 모르는 근린시설을 140,902,000원에 검토한다”가 정확한 접근입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,772,628원 |
| 인수 · 임차인 최진현 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,129,372원 |
최진현 보증금 2,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 2,772,628원, 소유자 잔여는 138,129,372원으로 제시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트·학교·공공기관이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 ‘의원’으로 등재돼 있으나 현황은 공실입니다. 건물은 라멘조 스라브지붕 3층 건물 내 3층 303호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 867.4㎡, 상업용 건부지로 이용 중이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 폭 약 8m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 근린시설이면서 공부상 의원·현황 공실이고 최근 실거래 비교 자료가 없어, 현재 데이터만으로 매각가의 시장 적정성을 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 주거 점유관계부터 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성이 남습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조해 인수 위험을 먼저 확정해야 합니다.
- 최진현 인수액. 현재 계산상 보증금 2,000원 전액이 매수인 인수입니다. 2026.03.16 배당배제신청과 실제 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 분석상 기준일은 2025.07.23이지만, 2019.09.17 근저당권과 2026.02.06 근저당권 이전 기록이 함께 있어 현행 등기 상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- ‘4회 유찰 = 저가’로 보지 말 것. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 140,902,000원이 시장가보다 낮다는 근거가 없습니다.
- 공실 상태 확인. 공부상 의원과 현황 공실의 차이가 있고 감정서도 위치확인을 응찰 시 재확인하도록 기재하고 있습니다.
- 배당구조 확인. 청구액 148,690,067원과 신청채권자 예상배당 0원, 소유자 잔여 138,129,372원이 동시에 제시된 구조를 배당요구 종기 및 채권승계 자료와 대조해야 합니다.
맺으며 — “41%”보다 중요한 것은 미상 점유의 확정
이 물건은 감정가 344,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 140,902,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 비교할 실거래 자료가 없어 실제 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리 측면에서는 최진현이 말소기준보다 앞선 2025.05.15 전입으로 대항력이 있고, 보증금 2,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 금액 자체는 작지만, 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유관계가 있어 인수 총액은 아직 확정적이지 않습니다.
4회 유찰은 가격의 결과이지 가격 메리트의 증명은 아닙니다. 공부상 의원·현황 공실인 근린시설이라는 물건 성격, 실거래 비교 부재, 미상 점유관계를 함께 놓고 보면 현재 단계의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’가 아니라 ‘미상 임차관계를 얼마까지 확정할 수 있는가’입니다. 권리관계와 배당구조를 원문에서 정리한 뒤에야 140,902,000원의 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
