청주지방법원 2025타경1807. 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 3층 303호로, 집합건축물대장상 용도는 의원이지만 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 말소기준권리는 2016.06.14. 설정된 주식회사전북은행의 채권최고액 996,000,000원 근저당권입니다. 이후 등기된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기 권리만 보면 낙찰자가 그대로 떠안을 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
그러나 임차관계는 ‘깨끗하다’고 단정할 수 없습니다. 최진현은 2025.05.15. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없지만, 별도로 기재된 ‘점포’의 주거 점유는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력 있는 임차인으로 확정된 것이 아니라, 대항력 여부 자체를 판정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 3층 303호 도로명: 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 의원 · 현황 공실 |
| 건물 | 라멘조 스라브지붕 3층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 220,160,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 · 승계인 케이씨유엔피엘대부주식회사 / 148,690,067원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 매각으로 소멸
말소기준은 2016.06.14. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 2016.06.22.의 추가 근저당권, 2019.09.17.의 전주성가신용협동조합 근저당권과 2025.07.23. 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2019.09.17. 설정된 근저당권은 2026.02.06. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 1명은 대항력 없음, 1건은 판정 불가
| 조사 대상 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진현 | 목적물 전부 | 전입 2025.05.15 확정일자 미상 | 2,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.10.22 판정 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
최진현의 전입일은 2025.05.15.로 말소기준일 2016.06.14.보다 늦습니다. 따라서 최진현의 보증금은 낙찰자가 인수하는 대항력 보증금이 아닙니다. 최진현은 2025.10.22. 배당요구를 했으나, 2026.03.18. 신청채권자 승계인 케이씨유엔피엘대부주식회사가 최진현에 대한 배당배제신청을 접수했습니다.
반면 ‘점포’로 표시된 주거 점유는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 보증금·전입일이 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표기는 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 64%만으로 저가라 할 수 없다
감정가는 344,000,000원이며, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 220,160,000원으로 감정가의 64%입니다. 한 차례 더 유찰되면 176,128,000원, 4회 유찰 시에는 140,902,400원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 220,160,000원 | 216,277,760원 | 2,159,482,240원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 176,128,000원 | 172,862,208원 | 2,202,897,792원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 140,902,400원 | 138,129,766원 | 2,237,630,234원 | 0원* |
현재 최저가 기준 실질취득액은 배당 시뮬레이션상 220,160,000원입니다. 다만 현황이 공실인 근린시설이고 공부상 용도는 의원이며, 점유관계도 완전히 정리되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 현장 상태와 실제 점유 및 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 996,000,000원 | 216,277,760원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,044,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사전북은행 | 155,760,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,375,760,000원 중 채권자 예상배당은 216,277,760원이며, 미배당액은 2,159,482,240원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충북혁신도시 복합혁신센터 동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트·학교·공공기관이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 의원으로 등재돼 있으나 감정평가 당시 공실입니다. 위생설비·급배수설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 폭 약 8m 내외의 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 대상 토지는 867.4㎡, 지목은 대, 상업용 건부지이며 평탄한 사다리형·소로각지입니다. 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
- 계획. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와 현황의 구조상 차이는 기재되지 않았습니다. 위치는 집합건축물대장 건축물현황도로 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 주거점유 확인. ‘점포’로 표시된 주거 점유의 전입일·보증금·확정일자·점유개시일을 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 최진현 배당 관계. 2025.10.22. 배당요구와 2026.03.18. 배당배제신청의 처리 결과를 매각물건명세서와 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 근저당 유효 범위. 을구 1번·2번의 일부포기, 을구 5번의 해지·말소, 공동담보목록을 확인해 배당 시뮬레이션과 실제 유효채권의 차이를 점검해야 합니다.
- 용도·공실 상태. 공부상 의원과 실제 공실 상태를 현장에서 확인하고, 내부 마감·설비·출입구·승강기 이용상태를 확인해야 합니다.
- 위치 확인. 감정평가서가 집합건축물대장 건축물현황도로 303호 위치를 확인했으므로, 응찰 전 현장과 도면을 다시 대조해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납 여부, 당해세와 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 64%라는 할인율만 사용하지 말고, 현황 공실·근린시설 용도·점유 불확실성을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 먼저 확인할 것은 점유다”
이 물건의 등기상 말소 구조는 비교적 분명합니다. 2016.06.14. 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최진현 역시 후순위 전입자이므로 대항력은 없습니다.
하지만 별도로 기재된 주거 점유는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 점유가 정리되지 않은 상태에서는 매수인 인수액 0원을 최종 확정할 수 없습니다. 여기에 공부상 의원·현황 공실이라는 이용상태까지 겹칩니다. 등기 소멸 구조는 합격에 가깝지만, 점유 확인은 미완료이고 가격 판단은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 감정가의 64%라는 숫자가 아니라, 미상 주거점유의 실체와 실제 이용상태를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것입니다.