청주지방법원 2025타경2206. 음성군 맹동면 두성리 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터 제7층 제751호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사비티에스이며, 2024.02.19. 하나은행이 채권최고액 237,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 중소기업은행·신용보증기금·하나카드주식회사의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고, 배당 부족액이 크게 발생하더라도 이는 후순위 채권자의 미배당 문제이지 낙찰자에게 그 채무가 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1340 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터 7층751호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 751호 |
| 소유자 | 주식회사비티에스 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 107,315,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 198,184,824원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차관계 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.02.19. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 237,600,000원이고 채무자는 주식회사비티에스입니다. 이후 2025.09.03. 중소기업은행 가압류 109,229,097원, 2025.10.14. 신용보증기금 가압류 990,000,000원, 2025.11.24. 하나카드주식회사 가압류 32,016,085원이 등기됐으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2025.06.11.에는 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 보전처분이 등기됐지만, 2025.08.28. 취하허가결정에 따라 이미 말소됐습니다. 임차인은 없으므로 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다. 등기·임차 관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 감정가 할인율만으로 판단 금지
감정가는 262,000,000원, 현재 최저매각가는 107,315,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 41% 구간입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 85,852,000원, 6회 유찰 시 68,681,600원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,410원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 237,600,000원 | 105,012,590원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 109,229,097원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 32,016,085원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,368,845,182원 중 채권자 배당액은 105,012,590원이고 미배당은 1,263,832,592원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 0원으로 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 107,315,000원 | 105,012,590원 | 1,263,832,592원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 85,852,000원 | 83,906,664원 | 1,284,938,518원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 68,681,600원 | 67,045,331원 | 1,301,799,851원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 198,184,824원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 배당액이 105,012,590원, 5회 유찰 시 83,906,664원, 6회 유찰 시 67,045,331원으로 모두 청구액에 미치지 못합니다. 다만 이 미배당은 낙찰자의 추가 인수액으로 전환되는 것이 아닙니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 충북혁신도시 공용터미널 북동쪽 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·근린생활시설·공장(지식산업센터) 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도 533호선, 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 751호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·개별난방·도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,547.5㎡, 지목은 대이며 준주거지역입니다. 공시지가는 230,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가가 감정가 41%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 매매·임대 수요를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리 인수는 0원이므로 반복 유찰의 배경이 물건 특성·수요·가격 중 어디에 있는지 현장과 시장에서 확인해야 합니다.
- 실사용 가능성 확인. 감정 이용상태가 공장(지식산업센터)이므로 입찰 목적에 맞는 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 현장 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 관리비·공용부 부담 확인. 집합건물인 만큼 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2024.02.19. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 4회 유찰되어 최저가가 107,315,000원까지 내려왔습니다. 그러나 지식산업센터의 실제 시세를 직접 확인할 거래자료 없이 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
권리는 합격, 가격과 환금성은 추가 검증. 현재 회차의 핵심은 107,315,000원이 ‘감정가보다 얼마나 낮은가’가 아니라, 실제 시장에서 이 호실을 누가 얼마에 사용하거나 다시 살 것인지입니다. 4회 유찰이라는 이력까지 감안하면 입찰 전 현장 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인하는 접근이 적절합니다.