청주지방법원 2025타경2466. 충주시 금릉동 319의 토지와 노유자시설(요양원)로 건축하다가 중단된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사엄마손요양원이고, 말소기준은 2025.02.10. 설정된 충주야현신용협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 충주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 비교적 단순하지만 물건의 완성도와 환금성은 전혀 단순하지 않습니다. 감정 당시 이 건물은 사용승인 전으로 일반건축물대장이 미비하고, 벽체·지붕 공사는 진행됐지만 외벽 일부 마감, 바닥공사, 설비 마감공사가 끝나지 않은 상태입니다. 따라서 낙찰가는 건물 매입비의 끝이 아니라 추가공사·사용승인 가능성 검토가 시작되는 가격으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2466 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 금릉동 319 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설(요양원)로 건축하다가 중단된 사용승인 전 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 돌붙임 및 드라이비트 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 주식회사엄마손요양원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,643,064,000원 / 841,249,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주야현신용협동조합 / 874,447,517원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2025.01.10. 충주야현신용협동조합이 추가 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위해 처분금지가처분을 등기했지만, 해당 가처분은 2025.02.06. 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.02.10. 같은 조합 명의의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2025.07.11. 충주시 압류와 2025.10.30. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자보다 ‘완성비용·사용승인’이 먼저
현재 최저매각가는 841,249,000원으로 감정가 1,643,064,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰돼 표면상 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 일반적인 완성 건물이 아니라 사용승인 전 공사중단 요양원입니다. 외벽 일부 마감·바닥공사·설비마감공사가 남아 있고, 추후 사용승인 가능성도 별도 확인 대상으로 명시돼 있습니다.
따라서 현재 최저가를 단순히 감정가와 비교해 ‘반값’으로 해석하면 위험합니다. 완공을 위해 필요한 공사 범위, 사용승인 요건 충족 가능성, 토지 이용상태와 경계 확인 비용이 낙찰 이후 추가될 수 있기 때문입니다. 특히 일련번호 2 토지는 공부상 지목이 ‘대’이지만 건축허가 당시 충주시에서 ‘도로’로 지정한 것으로 탐문됐고, 이용상황이 바뀌면 평가금액도 달라질 수 있다는 주의가 붙어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 841,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,812,490원 |
| 2. 근저당 · 충주야현신용협동조합 | 960,000,000원 | 830,436,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권에는 830,436,510원이 배당되고 129,563,490원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 미배당은 말소기준 근저당 채권의 잔액일 뿐 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시청 남서측 인근. 주위는 주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 노유자시설(요양원)로 건축하다가 중단된 건물입니다. 위생설비·급배수설비는 갖추고 있으나 외벽 일부·바닥·설비 마감공사가 미완성입니다.
- 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 일련번호 1은 건축법상 도로 일부를 포함합니다.
- 경계. 인접지와 경계가 다소 불분명해 정확한 지적 사항 확인에는 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 요양원 용도의 미완성 특수건물인 만큼, 완공·운영·전용 가능성을 검토할 수 있는 매수층으로 수요가 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성. 현재 사용승인 전 건물입니다. 남은 공사 범위와 현행 허가조건에서 사용승인이 가능한지 관할 기관·전문가를 통해 확인해야 합니다.
- 미완성 공사비. 외벽 일부 마감, 바닥공사, 설비마감공사의 잔여 범위와 실제 비용을 현장에서 산정해야 합니다.
- 토지 일련번호 2. 공부상 ‘대’이나 건축허가 당시 ‘도로’로 지정된 것으로 탐문됐습니다. 현황·허가도면·토지이용을 대조해야 합니다.
- 경계측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요성이 명시돼 있습니다.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 실제 사용주체, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 충주시 압류, 경매개시결정의 최신 상태와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 “완성 가능한 자산인가”가 먼저
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2025.02.10. 충주야현신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 충주시 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다.
감정가 1,643,064,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 841,249,000원까지 내려왔어도, 본건은 사용승인 전 공사중단 요양원입니다. 토지 일부의 도로 지정, 일반건축물대장 미비, 미완성 공사, 경계 불분명과 측량 필요성이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”과 “경제적으로 안전하다”를 분리해서 봐야 합니다. 현재 상태에서는 권리는 통과지만, 물건 완성도·인허가·환금성 때문에 종합 평가는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
