청주지방법원 2025타경2466. 충주시 금릉동 319의 토지와 노유자시설로 건축하다가 중단된 철근콘크리트구조 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사엄마손요양원이고 신청채권자는 충주야현신용협동조합입니다. 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행됐으며, 감정가 1,643,064,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 1,314,451,000원으로 낮아졌습니다.
권리 흐름만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준보다 먼저 설정됐던 충주야현신용협동조합의 가처분은 2025년 2월 5일 해제돼 2025년 2월 6일 말소됐습니다. 이후 2025년 2월 10일 설정된 근저당권이 말소기준이 되고, 충주시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 건물 완성도와 인허가입니다. 목록 3 건물은 사용승인 전 공사중단 상태로, 벽체와 지붕은 시공됐지만 외벽 일부 마감, 바닥공사 및 설비 마감공사가 완료되지 않았습니다. 일반건축물대장도 미비하며, 추후 사용승인이 가능한지 확인해야 합니다. 즉 권리가 정리된다는 사실만으로 정상 사용이나 즉시 영업이 보장되는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2466 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 금릉동 319 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설(요양원)로 건축하다가 중단된 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 돌붙임 및 드라이비트 외벽 · 새시창호 |
| 소유자 | 주식회사엄마손요양원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,643,064,000원 / 1,314,451,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주야현신용협동조합 / 874,447,517원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.10. 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 이미 말소
2025년 1월 10일 설정된 가처분은 추가 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분이었으나, 2025년 2월 5일 해제되고 다음 날 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 승계할 선순위 가처분으로 남아 있지 않습니다. 이후 설정된 충주야현신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 충주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 최저가가 곧 실질취득액
이 사건에는 매수인이 별도로 인수할 것으로 계산된 금액이 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 1,314,451,000원 + 인수액 0원 = 1,314,451,000원입니다. 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 수치만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,314,451,000원 | 960,000,000원 | 0원 | 338,906,490원 |
| 2회 유찰 시 | 1,051,560,800원 | 960,000,000원 | 0원 | 78,645,192원 |
| 3회 유찰 시 | 841,248,640원 | 830,436,154원 | 129,563,846원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 960,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 3회 유찰 시나리오에서는 근저당권 배당액이 830,436,154원으로 줄어 129,563,846원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않으므로, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,314,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,544,510원 |
| 1. 근저당 · 충주야현신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 338,906,490원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 15,544,510원과 근저당권 960,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여액은 338,906,490원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물 상태 — 권리보다 중요한 위험
- 공사중단. 목록 3은 노유자시설인 요양원으로 건축하다가 중단된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 미완성 공정. 벽체와 지붕 등은 시공됐으나 외벽 일부 마감, 바닥공사 및 설비 마감공사가 완료되지 않았습니다.
- 사용승인 전. 아직 사용승인을 받지 않은 건물이며, 추후 사용승인이 가능한지 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물대장. 사용승인 전 건물이어서 일반건축물대장이 미비합니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등을 갖추고 있으나 미완성 공정과 실제 작동 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시청 남서측 인근이며, 주택·농경지·근린생활시설 등이 함께 소재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 토지는 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 해당합니다.
- 도로 지정. 목록 2는 공부상 지목이 ‘대’이나 목록 3 건축허가 당시 충주시에서 ‘도로’로 지정한 것으로 조사됐습니다.
- 평가 변동 가능성. 도로로 조사된 토지의 이용상황이 변경되면 감정평가금액도 달라질 수 있습니다.
- 경계 불분명. 인접지와의 경계가 다소 불분명해 정확한 지적사항은 측량으로 재확인해야 합니다.
- 환금성. 정상 사용승인을 받은 완성 건물이 아닌 공사중단 노유자시설이므로 일반 주거용 부동산보다 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성. 충주시 관련 부서에서 기존 건축허가 상태, 보완 조건, 허가 변경 또는 재신청 필요 여부를 확인하세요.
- 공사비 산정. 외벽 일부 마감, 바닥, 설비 마감 등 남은 공정을 현장 조사하고 완공비용을 별도로 산출하세요.
- 건물 안전·품질. 장기간 공사중단에 따른 구조체, 방수, 창호, 설비의 손상 여부를 전문가와 확인하세요.
- 일반건축물대장. 사용승인 이후 대장 생성과 등기 정리가 가능한지, 현재 등기사항과 실제 건물 상태가 부합하는지 확인하세요.
- 도로 지정 토지. 공부상 ‘대’인 목록 2가 도로로 지정된 경위와 현재 이용상황, 향후 변경 가능성을 확인하세요.
- 경계측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 낙찰 전 지적도와 현황을 대조하고 필요하면 경계측량을 진행하세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축허가 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “사용 가능한가”가 먼저다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준보다 앞선 가처분은 이미 말소됐고, 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 최저가와 실질취득액도 모두 1,314,451,000원으로 같습니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 사용승인 전 공사가 중단된 요양원 건물이고 일반건축물대장이 미비하며, 일부 마감공사와 설비공사가 남아 있습니다. 목록 2 토지는 공부상 ‘대’지만 도로로 지정된 것으로 조사됐고, 인접 토지와의 경계도 불분명합니다. 권리는 정리되지만 활용 가능성은 아직 확정되지 않은 물건입니다. 입찰 여부와 가격은 사용승인 가능성, 완공비용, 도로 지정 및 경계측량 결과를 확인한 뒤 판단해야 합니다.