수원지방법원 2024타경12742. 화성시 팔탄면 발안현대공구타운 202동 지층124호입니다. 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(공구제조업소), 현황은 공실입니다. 공부에는 지층으로 표기되어 있으나, 현황은 서측 주차장을 기준으로 주 출입구가 지상에 노출된 상태의 1층으로 조사되어 있습니다. 즉 “지층”이라는 공부 표시만 보고 지하 점포로 단정할 물건은 아니지만, 그래도 공실 근린생활시설이라는 점에서 환금성 확인이 우선입니다.
권리만 놓고 보면 현재 말소기준은 2024.10.29 주식회사지티 근저당권입니다. 이후 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정, 케이비국민카드 가압류가 순차로 붙었고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고로 인한 보증금 인수액도 산정되지 않습니다. 다만 가격이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 곧바로 “싸다”고 보기는 어렵습니다. 공실 상가·공구제조업소·3회 유찰이라는 조합은 매수 후 사용처와 재매각 가능성을 먼저 따져야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12742 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 서해로1121번길 16, 202동 지층124호 (발안현대공구타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종 근린생활시설(공구제조업소) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층-지상2층 건물 내 지층 124호 · 사용승인일 2006.07.21 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 1,630.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 584,800원/㎡ |
| 소유자 | 강윤 (2013.07.23 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 29,498,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사지티 / 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액은 0원
이 물건은 과거 신탁, 경매, 압류, 근저당 이력이 길게 이어졌지만, 현재 분석의 기준점은 2024.10.29 을구 10번 근저당권입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 보증금 인수로 실질취득가가 튀어 오르는 구조도 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’보다 ‘쓸 수 있나’가 먼저
현재 최저매각가는 29,498,000원입니다. 감정가 86,000,000원 대비 34.3%까지 낮아졌고, 4회 유찰 시에는 20,648,600원, 5회 유찰 시에는 14,454,020원으로 내려가는 시나리오가 제시됩니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거 수요로 바로 비교하기 어렵습니다. 공구타운 내 공실 근린생활시설이므로, 낙찰가보다 중요한 것은 직접 사용 가능성과 재임대 가능성입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 29,498,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 20,648,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 14,454,020원 | 0원 |
가격이 낮아질수록 손실 여지는 줄지만, 공실 상가류는 “낙찰받은 뒤 누가, 어떤 용도로, 얼마에 쓸 것인가”가 곧 수익성입니다. 특히 이 물건은 부근에 중·소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지가 혼재한 입지로 조사되어 있어, 일반 주거 수요가 아니라 산업·공구·창고성 수요에 맞는지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 930,964원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사이원 | 7,200,000,000원 | 28,567,036원 |
| 을구 2번 근저당권 · 시사일보미디어주식회사 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 백재환 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김정호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김학봉 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사지티 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 18,762,456원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,910,495원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액 8,440,672,951원 중 예상 배당은 28,567,036원, 미배당은 8,412,105,915원입니다. 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인 인수액으로 산정되는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경기도 화성시 팔탄면 율암리 소재 “율암 교차로” 북측 인근에 위치합니다. 부근은 중·소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하고 주위환경은 대체로 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 편의도는 대체로 보통으로 조사되었습니다.
- 구조. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층-지상2층 건물 내 지층 124호입니다. 외벽은 외장 판넬, 내벽은 내장판넬 및 수성페인트, 창호는 알루미늄샷시 창호로 조사되었습니다.
- 도로. 본건 북측 및 남측으로 로폭 약 6-8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 조사되었습니다.
- 공부와 현황. 공부상 지층으로 표기되어 있으나, 현황은 서측 주차장 기준 주 출입구가 지상에 노출된 상태의 1층입니다. 이 차이는 입찰 전 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제2종 근린생활시설(공구제조업소)입니다. 실제 사용 목적이 이 용도와 맞는지, 업종 제한이나 관리 규약상 제한이 있는지 확인하세요.
- 공실 리스크. 현황 공실입니다. 임대수요, 임대료 수준, 공실 기간, 내부 상태를 확인하지 않고 최저가만 보고 접근하면 매각 후 장기 보유 부담이 생길 수 있습니다.
- 지층 표시와 출입 동선. 공부상 지층이나 주 출입구가 지상에 노출된 1층 상태로 조사되었습니다. 실제 점포 노출, 차량 진입, 하역 편의성을 현장에서 봐야 합니다.
- 관리비·공용비용. 공구타운형 집합건물은 공용관리비, 전기·수도, 소방설비, 공용부분 부담이 문제 될 수 있습니다. 미납 관리비 중 승계 가능 부분을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 미배당이 크더라도 곧바로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다. 다만 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 말소·인수관계를 대조하세요.
- 환금성 기준가. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다, 실제 매수자 또는 임차인이 존재할 가격대를 먼저 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 환금성은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 단순합니다. 현재 기준 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 보증금을 떠안는 구조도 아닙니다. 하지만 경매 투자에서 권리가 깨끗하다는 말은 곧 좋은 물건이라는 뜻이 아닙니다. 이 물건은 공실 상태의 공구타운 내 제2종 근린생활시설이고, 이미 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려온 상태입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 통과지만, 입찰 판단은 직접 사용 가능성·임대수요·관리비·재매각 가능성을 확인한 뒤에만 가능합니다.