청주지방법원 2025타경2510. 충주시 용관동 272-6에 위치한 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층이고, 공부상 용도는 사무소 및 주택입니다. 토지면적은 304.0㎡입니다. 소유자 지성균 명의로 등기되어 있으며, 농협은행 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 신청 청구금액은 47,620,785원입니다.

등기권리 흐름만 보면 말소기준 이후 가압류·압류가 쌓인 구조입니다. 하지만 경매물건명세서에는 제시외 건물 2-1부터 2-4까지 매각에 포함되며, 그중 2-2가 인접필지 용관동 477-15에 걸쳐 소재하는 것으로 목측된다는 주의사항이 있습니다. 낙찰로 소멸하는 채무와 달리, 실제 건물의 경계·사용관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2011.06.03 설정된 농업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원이고, 같은 용관동 272-6 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

2011.05.13 설정된 충주농업협동조합 근저당권(60,000,000원)은 2011.06.03 해지로 말소되었으며, 김애자 명의로 설정되었다가 김은희에게 이전된 후순위 근저당권도 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 발생한 롯데카드·농림수산업자 신용보증기금 관리기관·영월농업협동조합· 농협은행·신용보증기금·서울보증보험 등의 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 등기권리로 분석됩니다.

국민건강보험공단의 압류는 2026.03.19 말소되었고, 2025.10.13 영월세무서장의 국세 압류도 등기상 후순위입니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개이므로 국세·법정기일·당해세 등은 배당 단계에서 확인해야 합니다.

임차인·점유자 분석 — 등록·전입자 2건

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 등록·전입자는 (주)덕원과 지규학입니다. 모두 표시된 등록·전입일이 2011.06.03 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 해당 일자만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계 및 점유 범위가 확정되지 않아 세부 확인이 필요합니다.

② 가격·유찰 분석 — 감정가의 41%가 시세의 41%는 아니다

최저매각가는 감정가 279,669,200원에서 114,552,000원으로 내려왔습니다. 현재 4회 유찰 상태이며 감정가 대비 최저가 비율은 약 40.96%입니다. 하지만 이는 감정평가액을 기준으로 산출한 비율입니다. 실제 매매시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

이 물건은 사무소와 주택의 복합 용도, 토지와 제시외 건물의 일괄매각, 인접필지 경계 문제 등이 가격에 영향을 줄 수 있는 구조입니다. 따라서 일반 주거용 물건의 가격 할인율처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 오히려 높은지는 거래사례와 현장 확인을 거쳐 판단해야 합니다.

각 실질취득 추정액은 해당 회차 최저가에 배당모형상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·명도·수선·경계 문제 해결비용 등은 포함하지 않았습니다. 향후 회차의 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각 진행은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,552,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 2,403,728원, 채권자 예상배당 총액은 112,148,272원입니다. 채권자 청구 합계 550,592,033원 대비 438,443,761원의 미배당이 발생하는 모형입니다.

근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정입니다. 후순위 가압류 배당 역시 단순화된 순차배분 모형이며 실제 배당순위·채권액·배당요구에 따라 달라집니다. 국세·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

농협은행의 신청 청구금액은 47,620,785원이나, 제시된 배당 시나리오에서는 신청채권자의 예상 배당이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 이는 모형상 수치이며 실제 채권관계와 배당순위가 확정된 결과는 아닙니다. 신청채권자의 담보권 관계와 배당 가능성은 사건기록 및 채권계산서를 통해 대조해야 합니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 용관동 용관동마을회관 남측 인근입니다. 주변은 주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 용도 및 구조. 공부상 사무소 및 주택입니다. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로, 외벽은 사이딩, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 마감입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 면적 304.0㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 토지 형상은 부정형이며 평지입니다. 개별공시지가는 88,600원/㎡입니다.
• 도시계획·규제. 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 건축물 변경·증축 및 용도전환을 계획한다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 2-1~2-4가 일괄매각에 포함됩니다. 이 중 2-2는 인접필지 용관동 477-15에 걸쳐 소재하는 것으로 목측되어 경계·이용권원 확인이 중요합니다.
• 환금성. 주택과 사무소가 결합된 복합 용도이며, 제시외 건물과 인접필지 문제가 존재합니다. 매수층·임대수요·재매각 가능성은 일반적인 주거용 부동산과 다를 수 있어 유동성에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 제시외 건물 경계. 2-2가 용관동 477-15에 걸쳐 소재하는 것으로 목측된 사유를 감정평가서·현황도와 대조하고, 필요하면 측량과 인접 토지 소유관계 확인을 검토하세요.
• 일괄매각 범위. 토지·본건 건물·제시외 건물 2-1~2-4의 실제 위치와 이용 상태를 확인하세요. 매각 포함 여부와 적법한 사용권원은 서로 다른 문제입니다.
• (주)덕원 상가등록. 사업자등록 및 점유개시, 사용부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 등록일은 말소기준권리 이후이지만 실제 임대차관계는 검증해야 합니다.
• 지규학 전입. 주민등록 전입자의 실제 점유 여부, 소유자와의 관계, 임대차계약 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 압류·조세. 2025.10.13 국세 압류 관련 법정기일과 배당순위를 확인하고, 당해세 등 배당에 영향을 주는 조세채권을 별도로 점검하세요.
• 신청채권자 배당. 농협은행의 청구금액 47,620,785원과 예상배당 0원 사이의 관계를 사건기록 및 채권계산서로 확인하세요.
• 토지이용 제한. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 비행안전·역사문화환경보존 관련 제한을 확인하고 희망 용도로 사용할 수 있는지 검토하세요.
• 실거래 및 실제 활용가치. 유사한 근린시설·토지의 거래사례와 현재 이용상태, 수선 필요성 등을 검토하여 감정가와 별개로 입찰 상한을 판단하세요.
• 추가 부담. 취득 관련 세금, 미납 공용관리비, 점유자 인도·명도, 수선 및 경계분쟁 관련 비용을 점검하세요.
• 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각기일을 다시 대조하세요.

맺으며 — “41% 낙찰가”보다 중요한 것은 경계와 사용권원

이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2011.06.03 농업협동조합중앙회 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각 소멸하는 구조이고, 배당 추정상 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 4회 유찰되어 감정가의 약 41%까지 내려온 가격이 눈길을 끕니다.

그러나 제시외 건물의 인접필지 경계 문제는 등기권리의 소멸과 별개입니다. 상가 등록자와 주민등록 전입자에 대한 실제 점유·임대차관계도 추가 확인해야 합니다. 또한 4회 유찰이라는 사실은 매각가격이 계속 낮아졌다는 의미이지, 현재 가격이 시장보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

결론은 입찰 전 정밀확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 인접필지 경계, 제시외 건물 사용권원, 점유관계와 실제 시장가치를 확인하기 전에는 최저가 114,552,000원을 매력적인 매수가격으로 단정하기 어렵습니다. 이 물건은 단순한 권리 말소 여부보다 낙찰 후 무엇을 적법하게 사용하고 처분할 수 있는지가 핵심입니다.