청주지방법원 2025타경2510. 충주시 용관동 272-6의 근린시설과 토지를 함께 매각하는 물건입니다. 토지는 304.0㎡, 지목은 대이며 계획관리지역입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건으로, 공부상 용도는 사무소 및 주택입니다. 소유자는 지성균이며, 2011.05.13. 소유권보존등기가 이루어졌습니다.
권리분석의 출발점은 2011.06.03. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원이고 토지 충주시 용관동 272-6과 공동담보입니다. 이후 등기된 롯데카드, 농림수산업자 신용보증기금 관리기관, 영월농업협동조합, 농협은행, 신용보증기금, 서울보증보험 등의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 모두 이 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2510 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 용관동 272-6 · 충청북도 충주시 두담6길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 공부상 사무소 및 주택 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 · 외벽 사이딩 마감 · 내벽 벽지 및 타일 마감 · 새시창호 |
| 토지 | 304.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 지성균 |
| 감정가 / 최저가 | 279,669,200원 / 143,190,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 47,620,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2011.06.03. 농업협동조합중앙회 근저당권 75,000,000원입니다. 2011.05.13. 충주농업협동조합 근저당권 60,000,000원은 2011.06.03. 해지로 말소됐고, 2012.10.05. 김애자 명의 근저당권 75,000,000원 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 문제 되는 가압류·압류들은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 조사 — 2명 모두 말소기준 이후
| 성명 / 명칭 | 조사 내용 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)덕원 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 점유 부분 미상 | 2012.12.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지규학 | 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2017.12.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
(주)덕원의 등록일은 2012.12.27., 지규학의 전입일은 2017.12.18.로 모두 말소기준일 2011.06.03. 이후입니다. 따라서 두 사람 모두 선순위 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 말소기준보다 늦은 전입·등록이라는 점에서 매수인이 보증금을 승계하는 선순위 임차인 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,804,660원 |
| 2. 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,785,093원 | 12,785,093원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 92,121,266원 | 52,600,247원 |
| 5. 가압류 · 영월농업협동조합 | 15,366,122원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 29,968,516원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,288,562원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 7,663,474원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 312,399,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,190,000원 가정 시 채권총액 550,592,033원 중 채권자 배당액은 140,385,340원, 미배당은 410,206,693원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 집행비용은 2,804,660원이 반영되어 있습니다.
④ 물적 리스크 — 제시외 건물 2-2가 핵심
특히 근린시설과 토지가 함께 매각되는 물건에서는 등기 권리뿐 아니라 건축물의 실제 위치와 경계가 환금성과 향후 이용에 직접 영향을 줍니다. 제시외 건물 2-2의 위치 관계는 감정평가서와 현장을 함께 대조하고, 인접필지와의 관계를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 용관동마을회관 남측 인근으로 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 함께 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 용도는 사무소 및 주택이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 304.0㎡의 대지로 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 공시지가는 88,600원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 위치. 매각포함 제시외 건물 2-2가 용관동 477-15번지에 걸쳐 있는 것으로 목측된 만큼 경계와 실제 사용관계를 확인하세요.
- 점유 범위. (주)덕원과 지규학은 대항력은 없지만 점유 부분이 미상입니다. 실제 점유자와 사용 공간을 현장에서 확인하세요.
- 3회 유찰 해석. 현재 최저가는 143,190,000원으로 감정가의 51% 수준입니다. 단순 할인율만으로 판단하지 말고 물적 리스크와 이용가치를 함께 보세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 114,552,000원, 5회 유찰 시 91,641,600원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당액이 410,206,693원으로 크지만, 이는 후순위 채권자의 배당 부족이지 매수인 승계액은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2011.06.03. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 2명도 모두 말소기준일 이후 전입·등록이어서 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 3회 유찰로 최저가가 143,190,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 아파트가 아니라 사무소 및 주택으로 이용되는 근린시설 + 토지이고, 제시외 건물 2-2가 인접필지에 걸쳐 있는 것으로 목측됐습니다. 따라서 결론은 권리분석은 통과, 물적 경계 확인이 선행조건입니다. 등기보다 현장 확인이 최종 응찰 여부를 가르는 사건입니다.
