청주지방법원 2025타경2510. 충주시 용관동 272-6의 토지와 일반철골구조 2층 건물로, 공부상 이용은 사무소 및 주택입니다. 토지는 304.0㎡의 대지이고 계획관리지역에 속합니다. 소유자 지성균 명의로 2011년 소유권보존등기가 이뤄졌으며, 근저당 설정 3건과 다수의 가압류·압류가 이어진 뒤 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
표면적인 권리 결론은 단순합니다. 조사된 상가임대차 등록자와 주민등록 전입자는 각각 2012.12.27, 2017.12.18에 들어와 2011년의 담보권보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 문제는 인수금이 아니라, 어느 근저당을 실제 말소기준으로 보아야 하는지와 제시외 건물의 경계 상태를 입찰 전에 확정해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 용관동 272-6 · 충청북도 충주시 두담6길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 공부상 사무소 및 주택 · 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 |
| 토지 | 대 304.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 지성균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 279,669,200원 / 223,735,000원 (1회 유찰, 감정가의 80.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 47,620,785원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 2-1~2-4 포함 |
① 권리 흐름 — 최초 근저당 말소 여부를 다시 봐야 한다
2011.05.13 충주농업협동조합 근저당권 60,000,000원이 최초로 설정됐으나, 등기 흐름에는 2011.06.03 해지를 원인으로 한 해당 근저당 말소가 기재돼 있습니다. 같은 날 농업협동조합중앙회 근저당권 75,000,000원이 새로 설정됐으므로, 실무상 존속하는 말소기준권리가 어느 등기인지 원문 대조가 필요합니다.
2012.10.05 설정된 김애자 명의의 근저당권 75,000,000원은 2019.06.19 김은희에게 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 2025년 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 선순위 담보권보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국민건강보험공단 압류는 2026.03.19 해제로 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 2명 모두 후순위
| 성명 | 점유·용도 | 전입·등록일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)덕원 | 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2012.12.27 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지규학 | 미상 · 주민등록표상 전입자 | 2017.12.18 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 관련자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 두 전입·등록일 모두 2011년 담보권 설정 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 후순위 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 실제 점유 여부와 사용 부분이 미상이므로 명도 대상과 점유 범위는 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 80% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 279,669,200원의 80.0%인 223,735,000원입니다. 다만 동일하거나 유사한 근린시설·주택 복합물건의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설과 주택이 혼합된 일반철골구조 건물은 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고, 토지 형상·접도·건물 상태·임대수익에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 80.0% | 223,735,000원 | 0원 | 223,735,000원 | 465,789,323원 |
| 2회 유찰 시 | 64.0% | 178,988,000원 | 0원 | 178,988,000원 | 509,909,865원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 143,190,400원 | 0원 | 143,190,400원 | 545,206,299원 |
유찰로 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 465,789,323원에서 509,909,865원, 545,206,299원으로 늘어납니다. 이 미배당 채권은 후순위 채권자와 채무자 사이의 문제이며, 낙찰자에게 이전되는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,932,290원 |
| 1. 근저당 · 충주농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김애자 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,785,093원 | 9,802,710원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 92,121,266원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 영월농업협동조합 | 15,366,122원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 29,968,516원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,288,562원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 7,663,474원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 312,399,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 685,592,033원 중 219,802,710원이 배당되고 465,789,323원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 청구액 47,620,785원은 이 순위 가정에서는 배당 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 사무소 및 주택으로 이용되는 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 용관동마을회관 남측 인근이며, 주변에는 주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 304.0㎡, 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 88,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(복합형)이며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호 등으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 사무소·주택 복합용도이며 주변이 농경지·임야와 혼재해 표준화된 주거상품보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 임대관계와 수익성이 확인되지 않아 현장 수요 조사가 필요합니다.
⑥ 제시외 건물·경계 위험
토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물 2-1부터 2-4까지 매각에 포함됩니다. 이 가운데 제시외 건물 2-2는 인접필지인 용관동 477-15번지에 걸쳐 소재하는 것으로 목측됐습니다. 이는 단순한 등기권리 문제가 아니라 경계·사용권·철거 및 분쟁 가능성에 관한 물리적 위험입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원문 확인. 2011.05.13 충주농업협동조합 근저당과 2011.06.03 말소등기, 같은 날 설정된 농업협동조합중앙회 근저당의 존속 관계를 등기 원문으로 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 2012.10.05 김애자 명의로 설정된 근저당은 2019.06.19 김은희에게 이전됐습니다. 실제 채권자와 배당요구·채권계산서를 확인하세요.
- 점유자 2명 확인. (주)덕원과 지규학의 실제 점유 여부, 사용 부분, 임대차계약, 보증금 및 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 현황측량. 제시외 건물 2-2가 인접필지 용관동 477-15에 걸친 범위와 구조를 측량으로 특정하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1~2-4가 감정가와 매각대상에 어떻게 반영됐는지 감정평가서 도면·사진과 대조하세요.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 비행안전제2구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제가 향후 증축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 재산정. 실거래 비교가 어려우므로 토지가치, 건물 잔존가치, 수선비, 예상 임대료, 공실 위험을 각각 계산해 응찰가 상한을 정하세요.
- 체납·세금 확인. 당해세, 공과금, 전기·수도요금과 사업용 시설의 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐이다
조사된 점유·등록자 2명은 모두 2011년 담보권보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자가 승계할 보증금도 없습니다. 현재 최저가 223,735,000원에 낙찰되면 실질취득액 역시 223,735,000원입니다. 등기상 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하므로 전형적인 인수형 권리 위험은 낮습니다.
그러나 이 사건의 승부처는 다른 곳에 있습니다. 최초 근저당에는 해지·말소 기록이 있어 말소기준과 배당순위를 다시 확인해야 하고, 제시외 건물 일부는 인접필지에 걸친 것으로 목측됩니다. 여기에 사무소·주택 복합용도와 실거래 비교의 어려움까지 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만, 경계·점유·가격 검증 비용은 0원이 아닙니다. 원본 등기와 현황측량으로 두 핵심 쟁점을 해소한 뒤에야 감정가의 80.0%가 실제 할인인지 판단할 수 있습니다.