청주지방법원 2025타경30324. 충주시 앙성면 영죽리에 위치한 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 사건상 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되지만, 감정평가서에 기재된 실제 건물 이용상태는 1층 계단, 2층 단독주택입니다. 철근콘크리트구조 기와지붕의 2층 건물로, 일반적인 공동주택 경매와는 성격이 다릅니다.
현재 최저매각가는 감정가의 64%인 280,373,000원입니다. 하지만 단순한 가격 할인율보다 먼저 살펴봐야 하는 문제가 있습니다. 매각 후 존속 가능성이 명시된 지상권과 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 특히 농취증을 제출하지 못하면 매수신청보증금이 몰수될 수 있어, 입찰 전 확인의 중요성이 매우 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30324 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 청주지방법원 충주지원 등기계 |
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 1-3 |
| 등기상 부동산 | 영죽리 1-36, 1-3, 1-8, 1-39 · 도로명주소 남한강변길 284-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정상 이용상태 | 1층 계단 · 2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 |
| 토지 관련 현황 | 대표 토지면적 360㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 |
| 소유자 | 강민숙 (단독소유) |
| 감정가 | 438,082,000원 |
| 최저매각가 | 280,373,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매 청구액 | 261,030,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 제시외 물건 | 수목·관정·석축·판넬조 창고 매각 포함 |
| 특별매각조건 | 목록 3·4 농지취득자격증명 제출 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 별도 문제
등기상 말소기준권리는 2022.09.07 접수된 청미새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 공동담보목록 제2021-622호가 기재되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 근저당 및 압류와 별개로, 매각물건명세서에는 지상권 인수에 관한 특별한 기재가 있습니다.
다만 2025.01.24 근저당권자 겸 지상권자인 이천우리새마을금고가 말소동의서를 제출했습니다.
말소동의서 제출 자체와 지상권 말소 완료는 동일하지 않습니다. 실제 지상권이 소멸할지, 매각조건이 어떻게 적용되는지, 별도 말소절차가 필요한지를 원본 서류와 법원에서 확인해야 합니다. 단순히 금전 인수 추정액이 0원이라고 해서 모든 권리가 소멸한다고 볼 수 없습니다.
후순위 등기인 김재천 근저당권 52,000,000원과 국세·지방세 압류 3건 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 한편 2024.10.02 설정되었던 김창숙 명의 채권최고액 360,000,000원의 근저당권은 2025.01.20 이미 등기상 말소되어 현재 존속하는 담보권으로 중복 계산하지 않습니다.
② 점유·임차인 — 전입자 1명, 보증금 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 이동훈이 주민등록등본상 전입자로 기재되어 있습니다. 실제 전입자 1명이 확인되지만 점유 부분, 임대차보증금, 차임, 확정일자는 확인되지 않아 임대차관계 자체를 확정하기 어렵습니다.
| 전입자 | 전입일 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이동훈 주민등록등본상 전입자 · 점유 부분 미상 |
2024.07.09 배당요구 2025.04.07 |
미상 | 선순위 대항력 없음 전입일이 말소기준권리 이후 |
우선변제 미상 확정일자 미상 · 승계 확인 없음 |
이동훈의 전입신고일은 2024.07.09로, 말소기준권리 설정일인 2022.09.07보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 인정되지 않습니다. 다만 보증금 미상, 임대관계 미상인 상태이므로 우선변제액이나 실제 명도 상황까지 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 64% 할인만으로는 부족하다
감정가는 438,082,000원, 현재 최저매각가는 280,373,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 약 64% 수준으로 내려왔지만, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 280,373,000원 | 76,352,222원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 224,298,400원 | 131,641,778원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 179,438,720원 | 175,873,422원 |
3·4회 유찰 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 채권 미배당은 채권자의 미회수 추정액으로, 매수인이 이를 그대로 승계한다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,725,222원 |
| 1. 근저당 · 청미새마을금고 | 300,000,000원 | 275,647,778원 |
| 2. 근저당 · 김재천 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 352,000,000원 | 275,647,778원 |
| 채권 미배당 | — | 76,352,222원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 배당액은 채권최고액을 기준으로 산출한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액·배당순위·공동담보 관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 — 규제가 겹치는 전원주택형 물건
- 입지. 충주시 앙성면 조천리 소재 비내섬 북서측 인근이며, 농경지·임야·전원주택 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물이며, 1층은 계단, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지 용도. 생산관리지역과 계획관리지역이 포함되어 있으며, 일부 필지는 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 특화경관지구와 가축사육제한구역 등의 제한도 확인됩니다.
- 수변 규제. 한강 수변구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 홍수관리구역 등과 관계되는 필지가 있어 토지별 개발·증축·이용 제한을 검토해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3은 지목이 '전'이지만 현황 도로로 이용 중이고, 목록 4는 지목이 '전'이지만 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 수목, 관정, 석축 및 판넬조 창고가 매각에 포함됩니다. 토지·건물과 부속시설의 실제 경계 및 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 공동주택과 달리 여러 필지, 주택 이용상태, 수변구역 규제, 농취증 및 지상권 문제를 함께 고려해야 합니다. 매수 희망자의 활용 목적에 따라 거래 가능성과 평가금액의 편차가 커질 수 있습니다.
목록 3은 현황 도로, 목록 4는 현황 건부지로 사용되고 있어 공부상 지목과 실제 이용상태가 다릅니다. 현재 이용상태만을 근거로 농취증 제출의무가 없어졌다고 판단해서는 안 됩니다.
입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 확인하고, 법원 사실조회회신과 특별매각조건을 대조하는 것이 필수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소. 2017.05.26 접수 제19983호 지상권설정등기의 목록별 범위와 존속 여부를 확인하세요. 2025.01.24 제출된 이천우리새마을금고 말소동의서의 효력 및 실제 말소 절차도 검토해야 합니다.
- 농취증 발급. 목록 3·4에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수라는 특별매각조건을 가볍게 봐서는 안 됩니다.
- 공부·현황 불일치. 지목 '전'인 토지가 도로와 단독주택 건부지로 이용되는 현황을 확인하고, 농지전용·원상회복·적법 이용 여부를 검토하세요.
- 점유 및 명도. 이동훈의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하세요. 선순위 대항력이 없다는 분석과 실제 명도 부담은 구분해야 합니다.
- 공동담보. 청미새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2021-622호 및 김재천 근저당권의 공동담보 관계를 확인해 권리 범위와 실제 배당 영향을 검토하세요.
- 조세채권. 충주세무서 및 충주시 압류와 관련된 당해세·교부청구 여부를 확인하세요. 선순위 조세가 존재하면 예상배당이 달라집니다.
- 현장 확인. 건물 상태, 진입도로, 필지 경계, 제시외 수목·관정·석축·창고의 현황을 확인하세요.
- 토지이용 제한. 한강 수변구역, 홍수관리구역, 특화경관지구 등 필지별 규제가 사용 목적에 미치는 영향을 관할 기관에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 64%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요. 일괄매각 대상과 권리 제한이 유사한 실거래 사례, 현장 상태 및 향후 처분 가능성을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 농취증 관련 사실조회회신을 재확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다, 인수권리와 취득조건이 먼저”
이 사건은 감정가 438,082,000원에서 최저매각가 280,373,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 일반 근저당권은 매각으로 소멸하고 배당계산상 금전 인수액도 0원으로 추정됩니다. 그러나 이것만으로 권리상 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
매각물건명세서에는 지상권 인수가 명시되어 있으며, 말소동의서 제출 이후 실제 권리 정리 여부가 중요합니다. 또한 목록 3·4의 농취증을 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 전입자와 여러 필지의 토지이용 규제까지 고려해야 합니다.
종합 판단은 D등급(38점), 고위험·확인 후 접근입니다. 이는 가격 할인율이 부족해서가 아니라 지상권과 농지취득 요건, 점유관계, 환금성에 관한 불확실성이 복합적으로 존재하기 때문입니다. 지상권의 실질적 정리, 농취증 발급 가능성, 실제 시장가격 검증이 선행되지 않는다면 현재 최저가만 보고 입찰할 근거는 충분하지 않습니다.
