청주지방법원 2025타경30362. 충북 충주시 동량면 용교리의 근린시설 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 “상업용”이고, 목록 1·4·5는 공부상 지목이 전이나 현황은 상업나지로 이용 중입니다. 제시외 건물 2-1, 2-2도 매각에 포함됩니다. 아파트처럼 표준화된 주거 물건이 아니라, 용도·점유·배당구조를 함께 봐야 하는 상업용 물건입니다.
말소기준권리는 2022.08.02 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 충주시 압류, 임의경매개시결정, 국 압류, 한기수 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유 신고인 한기수는 2022.08.19 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않았고 등기부상 후순위 근저당권자와 같은 성명이라 관계인 점유 또는 가장임차인 의심 포인트가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30362 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 동량면 용교리 655-6 / [건물] 충청북도 충주시 동량면 용교리 655-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 상업용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 평스라브지붕 지하1층 지상6층 · 사용승인일 1999.10.06 |
| 토지 현황 | 토지면적 671.0㎡ · 지목 전 · 현황 상업나지 · 근린상업지역 |
| 소유자 | 이성순 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,398,201,500원 / 715,879,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 청구액 / 매각기일 | 879,104,011원 / 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유자는 대항력 없음
핵심은 2022.08.02 대구은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡히며, 이후의 충주시 압류·경매개시결정·국 압류·한기수 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 점유 신고인 한기수의 전입일은 2022.08.19로 말소기준보다 늦기 때문에, 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 판단
실제 점유 신고는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 사람 명의의 점유 신고로 보이며, 숙박업소 용도로 목적물 전부를 사용한다고 되어 있습니다.
| 성명 | 사용 부분 | 용도 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한기수 | 목적물 1~5번전부 | 숙박업소 | 2022.08.19 | 2025.02.19 | 없음 말소기준 2022.08.02 이후 | 확인 필요 보증금·확정일자 확인 필요 | 해당 없음 |
대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태라, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사, 문건접수 내역을 다시 맞춰야 합니다. 특히 한기수는 등기부상 을구 16번 근저당권자로도 등장하므로, 임차관계가 독립된 임대차인지 관계인 점유인지가 명도 난이도를 가릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 715,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,558,790원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 780,000,000원 | 706,320,210원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김인선 | 105,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 임선임 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이규영 | 330,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 김영일 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | 845,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 충주야현신용협동조합 | 910,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 826,800,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 한기수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 5,976,800,000원 중 채권자 배당은 706,320,210원, 미배당은 5,270,479,790원입니다. 국세·지방세가 당해세로 인정되면 0순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 커지는 미배당
이 사건은 이미 3회 유찰되어 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 다음 회차로 밀리면 최저가는 더 낮아지지만, 배당 가능한 금액도 함께 줄어 미배당 규모가 더 커집니다.
| 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 715,879,000원 | 51.2% | 706,320,210원 | 5,270,479,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 572,703,200원 | 40.96% | 564,576,168원 | 5,412,223,832원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 458,162,560원 | 32.77% | 451,180,934원 | 5,525,619,066원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운교2구경로당 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 상업용입니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설과 토지의 일괄매각으로 접근해야 합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역이며 공시지가 126,100원/㎡, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 지목이 전이나 현황은 상업나지입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가의 51.2%까지 낮아졌지만, 상업용·토지 일괄매각은 환금성 검토가 먼저입니다.
- 점유자 확인. 한기수는 대항력은 없지만 보증금·확정일자 확인이 필요하고, 등기부상 후순위 근저당권자와 같은 성명입니다.
- 세금 우선 여부. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 배당잠식 확인. 현재 회차 기준 미배당 5,270,479,790원, 신청채권자 배당 0원입니다. 절차 진행 변동 가능성을 확인하세요.
- 제시외 포함. 제시외 건물 2-1, 2-2가 매각에 포함되므로 실제 현장 상태와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “상업용 리스크”가 먼저다
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원이고, 점유 신고인도 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 하지만 그것만으로 우량 물건이라고 보기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰됐고, 현황은 상업용 근린시설과 토지 일괄매각입니다. 배당표상 미배당은 5,270,479,790원에 이르며, 신청채권자 배당은 0원입니다.
따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 상업용 환금성·점유관계·배당잠식 확인이 필요한 보수검토형입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 들어갈 물건이 아니라, 실제 사용 가능성·세금 우선 여부·점유자 처리까지 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
