청주지방법원 2025타경30373. 충북 음성군 감곡면 문촌리 707-2 소재 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장과 화장실로 이용 중이고, 토지는 공장용지 1,934.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역에 걸친 공업용 토지입니다. 최저가는 3회 유찰로 863,002,000원까지 낮아졌지만, 권리 구조는 단순한 “무인수 공장”이 아닙니다. 2024.02.29 전입한 주성면이 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조이고, 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 보증금 5,000원은 매수인이 인수하는 전제로 보는 것이 맞습니다.
그럼에도 대항력 인수형의 핵심 함정인 “보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득가가 보증금으로 고정되는” 구조는 아닙니다. 이 사건의 대항력 임차인 보증금은 5,000원이고, 최저가 863,002,000원보다 훨씬 작습니다. 따라서 실질취득은 863,007,000원으로 계산됩니다. 문제는 인수금액보다 공장 물건 특유의 환금성, 대중교통 불편, 미배당 채권 규모, 그리고 임차인 주성면이 등기부상 경매개시 채권자와 같은 이름이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 707-2 |
| 물건종류 / 이용 | 공장 + 토지 · 공장, 화장실로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 1,934.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 76,800원/㎡ |
| 소유자 | 지큐텍주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,685,550,000원 / 863,002,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주성면 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준은 2024.06.17 장호원신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류, 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 주성면의 전입일은 2024.02.29로 말소기준보다 앞섭니다. 이 때문에 보증금 5,000원은 배당표상 배당되지 않고 매수인 인수로 보는 구조입니다.
| 점유·등록자 | 부분 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주성면 | 목적물 1~3번 전부 | 2024.02.29 | 5,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2025.05.15 | 해당 없음 |
| (주)다성에스티 | 미상 | 2024.08.22 | 미상 | 대항력 없음 | 보완 확인 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘공장 환금성’이 먼저다
감정가 1,685,550,000원 대비 현재 최저가는 863,002,000원, 비율은 51.2%입니다. 여기에 대항력 임차인 보증금 5,000원을 더한 실질취득은 863,007,000원입니다. 단, 같은 단지 아파트처럼 실거래 평균으로 바로 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 이용상태가 공장이고, 주변은 소규모공장·축사·농촌마을·농경지·자연림이 혼재한 지역입니다. “3회 유찰 = 싸다”가 아니라 이 가격에 공장을 다시 팔거나 사용할 수 있느냐가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 863,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,030,020원 |
| 인수. 임차인 주성면 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 장호원신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 851,971,980원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엘티에스 | 86,374,537원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이열 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주성면 | 210,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 태창레미콘 주식회사 | 49,643,040원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 장호원신용협동조합 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 차트는 매각대금 내부 배분입니다. 주성면 보증금 5,000원은 배당되지 않는 매수인 인수액으로 별도 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 소재 “윗오갑마을” 서쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모공장, 축사, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 국도 38호선 및 노선버스 정류장이 있으나, 정류장까지의 거리·배차간격·노선을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 공장과 화장실로 이용 중입니다. 공장은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이고, 화장실은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역이 포함되어 있고, 접도구역 저촉 사항이 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 기계기구가 매각 포함됩니다. 이동가능한 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 최저가 863,002,000원에 주성면 보증금 5,000원을 더한 863,007,000원을 기준으로 수익성을 보세요.
- 점유 확인. 주성면은 대항력 있는 임차인으로 표시되고, 동시에 경매개시 채권자와 이름이 겹칩니다. 실제 점유자, 계약서, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 상가 등록자 확인. (주)다성에스티는 말소기준 이후 등록자로 대항력은 없지만, 보증금이 미상입니다. 현장 사용관계와 사업자등록 현황을 확인하세요.
- 공장 사용 가능성. 배출시설설치제한지역, 접도구역 저촉, 성장관리계획구역 등 토지 이용 제한이 실제 업종과 맞는지 확인해야 합니다.
- 미배당 이해관계. 현재 회차에서도 미배당이 1,084,045,597원입니다. 후순위 채권자 배당이 없는 구조라 명도·인도 과정의 마찰 가능성을 낮게 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “쓸 수 있는 공장인가”가 먼저
이 물건은 감정가 대비 51.2%까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 가격표만 보면 안 됩니다. 공장과 토지를 일괄매각하는 사건이고, 대중교통은 다소 불편하며, 주변은 공장·축사·농촌마을·농경지·자연림이 섞인 환경입니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리들이 소멸하지만, 주성면의 대항력 임차인 구조와 관계인 가능성, (주)다성에스티의 보증금 미상 등록 이슈는 확인이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮아진 것은 사실이나, 이 물건의 합격 기준은 “싸 보이는가”가 아니라 863,007,000원에 취득해 실제로 사용하거나 환금할 수 있는가입니다.
