수원지방법원 2024타경12797. 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 140호 근린시설입니다. 이 사건은 소유자 진홍기가 2023.08.25 소유권이전등기를 마친 뒤, 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 900,000,000원의 근저당을 설정했고, 그 근저당이 말소기준권리가 된 구조입니다. 이후 붙은 소유권이전청구권가등기, 가압류, 경매개시결정, 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
권리만 놓고 보면 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 소형 상가처럼 단순하게 “싸게 낙찰받아 임대 놓는” 그림으로 보면 안 됩니다. 감정요항표상 기준시점 현재 공실이고, 제138호부터 제143호까지 벽체구분 없이 내부수리 중인 것으로 보입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각 및 인접 호실과 합체된 상태의 인테리어 공사중이라는 내용이 있습니다. 그래서 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 140호의 경계, 독립 사용 가능성, 원상회복 비용, 임대 가능 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12797 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층140호 (영천동, 더퍼스트타워투) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 진홍기 (2023.08.25 소유권이전, 거래가액 613,921,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,316,000,000원 / 221,180,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 777,096,498원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 가등기 원본 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장 및 원본 서류로 대조해야 합니다. 등기상 말소기준은 2023.08.25 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 이후의 갑구 6번 소유권이전청구권가등기, 갑구 7번·8번 가압류, 임의경매개시결정, 화성시·국 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 가격 구조 — 감정가 13.16억에서 5회 유찰
현재 회차 최저매각가는 221,180,000원입니다. 감정가 1,316,000,000원 대비 매우 낮아 보이지만, 이 하락폭 자체가 물건의 난도를 보여주는 신호이기도 합니다. 근린시설 1층 물건이고, 기준시점 현재 공실이며, 인접 호실과 벽체구분 없이 수리 중인 상태가 함께 확인됩니다. 이 경우 가격 판단은 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 임대 가능한 면적·구획·원상회복 부담을 기준으로 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 221,180,000원 | 217,283,480원 | 776,285,721원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 154,826,000원 | 151,858,436원 | 841,710,765원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 108,378,200원 | 106,060,905원 | 887,508,296원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 더 진행되어도 낙찰자가 떠안을 인수액은 각 회차 모두 0원이라는 점입니다. 반면 채권자 미배당은 계속 커집니다. 권리 인수 부담이 없는 구조와 별개로, 이 물건은 실제 사용·임대·매각 가능성을 현장에서 확인해야 가격이 의미를 갖습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,896,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 900,000,000원 | 217,283,480원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 57,714,601원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 비에스온 | 35,854,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 총 청구 993,569,201원 중 217,283,480원이 배당되고, 미배당은 776,285,721원입니다. 낙찰자 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 치동중학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설과 상업시설 등이 혼재하는 공장 및 업무지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실입니다. 기준시점 현재 제138호-143호가 벽체구분 없이 내부수리 중인 것으로 보입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 제1층 제140호, 제141호로 기재되어 있으며, 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 대로, 남측과 동측으로 중로에 접합니다. 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 공장용지이며 공시지가는 1,923,000원/㎡, 토지면적은 9,817.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 건축물대장상 제140호와 제141호 각각 도면 등재되어 있으나, 현재 제138호-143호까지 벽체구분 없이 내부 수리 중인 것으로 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 제140호 단독으로 출입·사용·임대가 가능한지, 제138호-143호와의 벽체구분 상태가 낙찰 후 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 원상회복 비용. 인접 호실과 합체된 상태라면 독립 구획 복구, 인테리어 철거, 설비 분리 비용이 발생할 수 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계를 매각기일 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 6번 가등기는 말소기준 이후 권리이나, 담보가등기 성격 확인이 필요하므로 등기 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금·관리비. 화성시와 국 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 말소대상이라도 당해세, 공용부분 관리비, 체납내역은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 독립 사용 가능성과 근린시설 환금성, 추가 공사비를 반영한 실질 총비용 기준으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “정상 사용 가능하냐”가 먼저다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고, 확인된 임차인이 없으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 감정가 1,316,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가 221,180,000원까지 내려온 근린시설입니다. 기준시점 현재 공실이고, 제138호-143호가 벽체구분 없이 내부수리 중인 상태라는 점이 가격 하락의 핵심 배경일 수 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 물건성은 보류입니다. 현장에서 경계·점유·원상회복·임대 가능성을 확인한 뒤에야 현재 최저가가 싼지 비싼지 판단할 수 있습니다.
