청주지방법원 2025타경30383. 충주시 중앙탑면 용전리 충주기업도시의 미진이지비아 110동 304호입니다. 전용 59.9903㎡의 아파트로, 2017년 사용승인된 20층 건물의 3층에 자리합니다. 숫자만 보면 꽤 놀라운 물건입니다. 감정가 1억 6,500만원에서 다섯 번이나 유찰되며 최저매각가가 54,067,000원까지 떨어졌으니까요.

하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아닙니다. 임차인 정유근의 보증금 170,000,000원입니다. 정유근은 2022년 2월 23일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 2월 25일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2024년 3월 14일 김보인 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 데다, 2024년 3월 8일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸진 경매가 아니라, 낙찰가와 인수보증금을 합쳐 판단해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

등기부상 2017년 대구축산업협동조합 근저당권(채권최고액 85,200,000원)은 2018년 이미 말소됐습니다. 2018년 설정된 신탁등기도 2022년 신탁재산 귀속으로 말소돼, 소유권은 김현기에게 돌아왔습니다.

현재 말소기준은 2024년 3월 14일 김보인의 가압류입니다. 그 이후의 충주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국세 및 달성군 압류는 등기상 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 그보다 앞선 임차권은 매수인 인수 문제가 남습니다. 압류등기의 소멸과 별개로, 당해세 등 우선배당 세금의 존재 여부는 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.7억

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사가 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 정유근의 보증금은 170,000,000원 한 건이며, 해당 임차인은 배당요구를 한 상태입니다.

③ 시세 비교 — 최저가 5,406만원이 아니라 실질취득 1.71억으로 비교

미진이지비아 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 2026년 6월부터 9월까지의 거래로, 전용면적은 모두 약 59.99㎡입니다. 이 물건과 비교할 기준은 과거 취득가나 최저매각가가 아니라 최근 거래 평균과 실제 낙찰자가 부담하는 총액입니다.

최근 실거래 범위는 148,000,000~165,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 158,916,666원, 최신 거래가는 158,000,000원입니다. 감정가 165,000,000원도 최근 평균을 웃돌지만, 문제는 대항력 임차인의 보증금 인수를 더한 실질취득 부담이 그보다 높다는 데 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,067,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 1,373,206원을 우선 차감한 단순 추정 배당입니다. 임차인에게 52,693,794원이 배당되고, 보증금 잔액 117,306,206원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 별도 우선배당 사유는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수금이 늘어난다

이 물건에서 일반적인 저가 낙찰 전략이 통하지 않는 이유는 매각대금에서 배당받지 못한 선순위 임차보증금이 매수인에게 승계되기 때문입니다. 회차가 진행되어 최저가가 내려가면, 임차인 배당액도 줄어드는 만큼 인수 부담이 커집니다.

최저매각가는 54,067,000원에서 34,602,880원까지 크게 내려갈 수 있지만, 실질취득 부담은 171,373,206원 → 171,022,852원으로 거의 고정됩니다. 집행비용 추정액 차이에 따라 소폭 변동할 뿐, 실질적으로는 보증금 170,000,000원과 집행비용을 부담하는 구조이기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주기업도시(서충주) 소재 중앙탑고등학교 북서측 인근입니다. 미진이지비아, 충주 이편한세상, 포레나 서충주 등 아파트단지로 이루어진 주거지역이며, 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설이 인근에 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 단지 북동측은 왕복 4차선 도로에 접합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2017.11.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 도시가스 개별보일러 난방, 승강기, 위생설비, 화재경보 및 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 중앙탑고등학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 360,200원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 782세대 아파트단지이며 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다. 실거래 자체는 존재하지만, 이 물건의 경우 대항력 임차보증금 인수가 가격 경쟁력을 크게 떨어뜨립니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 정유근의 170,000,000원 보증금 및 미배당 잔액 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 낙찰가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 기준 171,373,206원이며, 이후 회차에서도 약 1.7억원의 부담 구조가 유지됩니다. 최저가 54,067,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
• 임차권등기 및 배당 확인. 정유근의 전입·확정일자·배당요구 사실, 임차권등기의 존속 및 보증금 전액 변제 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당 검토. 충주시·국세·달성군 압류가 있어 당해세 등 우선채권의 실제 교부청구 내역과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유자는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 인수와 인도·명도 문제를 구분해 검토해야 합니다.
• 최근 시세 기준 유지. 최근 12개월 평균은 158,916,666원, 최신 거래가는 158,000,000원입니다. 실질취득액이 이 수준을 웃도는지 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 취득세, 등기비용, 자금조달비용 등을 별도로 산정해야 합니다.
• 최신 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황 및 매각조건의 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 5,406만원 ≠ 실제 취득가 5,406만원”

이 사건의 가장 큰 착시는 5회 유찰된 최저매각가에 있습니다. 감정가 165,000,000원짜리 아파트를 54,067,000원에 낙찰받으면 큰 차익이 생길 것처럼 보입니다. 하지만 실제 권리관계는 정반대입니다.

정유근의 선순위 임차보증금은 170,000,000원이고, 매각물건명세서는 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 밝히고 있습니다. 현재 최저가로 낙찰받으면 예상 인수액이 117,306,206원에 이르러 실질취득 부담은 171,373,206원입니다.

이는 최근 동일 평형 평균 158,916,666원은 물론 최신 거래가 158,000,000원보다도 비쌉니다. 6회·7회 유찰 시에도 보증금 인수액이 커져 총부담이 크게 줄지 않습니다. 따라서 유찰을 더 기다리면 저렴해진다는 일반적인 경매 전략도 이 사건에는 적용하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류를 우선 검토하는 것입니다. 선순위 임차권 인수가 확실한 이상, 현재 조건에서는 가격 메리트가 부족합니다. 임차보증금 인수에 관한 법적·사실적 조건이 달라지거나 실제 부담액을 줄일 수 있는 사정이 확인되지 않는다면, 단순히 낙찰가가 낮다는 이유로 접근할 물건은 아닙니다. 이 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 끝까지 남는 보증금입니다.