54,067,000원
청주지방법원 2025타경30383. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘미진 이지비아’ 110동 3층 304호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 54,067,000원이라는 최저매각가가 아닙니다. 임차인 정유근은 2022.02.23. 전입·점유를 시작했고 2022.02.25. 확정일자를 받았으며, 보증금은 170,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.03.08. 이루어졌고, 말소기준권리인 김보인의 가압류는 그 뒤인 2024.03.14. 접수됐습니다. 따라서 정유근의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 54,067,000원을 기준으로 집행비용 1,373,206원을 차감한 뒤 임차인에게 52,693,794원이 배당되는 계산입니다. 보증금 170,000,000원 중 남는 117,306,206원은 매수인 부담으로 이어집니다. 따라서 경매대금과 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 171,373,206원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 34.1%에 불과하지만, 그 숫자는 임차보증금 인수를 제외한 표면가격일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 656 미진 이지비아 110동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.9903㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 · 20층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2017.11.14. |
| 소유자 | 김현기 · 2018.08.27. 매매 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 54,067,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,859,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2024.03.14. 김보인 가압류 145,000,000원입니다. 2017.12.13. 설정됐던 대구축산업협동조합 근저당권 85,200,000원은 2018.09.13. 이미 말소됐습니다. 반면 정유근의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 순위3번 임차권등기에 대해 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
말소기준권리인 김보인 가압류와 그 뒤의 충주시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국 압류, 달성군 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 후순위 권리 소멸 여부보다 선순위 대항력 임차보증금의 미배당액이 실제 매수비용을 결정합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유근 | 건물의 전부 | 2022.02.23. | 2022.02.25. | 170,000,000원 | 2024.03.08. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 34.1%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
미진이지비아 전용 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 158,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 160,000,000원, 최근 12건 범위는 148,000,000원~165,000,000원입니다. 현재 최저가 54,067,000원은 최근 평균의 34.1%지만, 대항력 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득 171,373,206원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 16 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 13 | 164,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 20 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 158,583,333원 |
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 1.70억 수준
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 54,067,000원 | 117,306,206원 | 171,373,206원 |
| 6회 유찰 시 | 43,253,600원 | 127,924,965원 | 171,178,565원 |
| 7회 유찰 시 | 34,602,880원 | 136,419,972원 | 171,022,852원 |
현재 회차에서 6회, 7회 유찰 시나리오로 내려가도 실질취득은 171,373,206원 → 171,178,565원 → 171,022,852원으로 약 1.70억원 수준에 머뭅니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커지기 때문입니다. 이 사건에서는 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 가격 논리가 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 54,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,373,206원 |
| 1. 임차인 정유근 보증금 | 170,000,000원 | 52,693,794원 |
| 2. 가압류 · 김보인 | 145,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 178,859,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차인 보증금 부족분 117,306,206원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주기업도시(서충주) 내 중앙탑고등학교 북서측 인근으로, 미진 이지비아·충주 이편한세상·포레나 서충주아파트 등 아파트단지가 형성돼 있습니다. 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2017.11.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 도시가스 개별보일러 난방·위생설비·승강기·화재경보·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 단지는 북동측 왕복4차선 도로와 접하며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 해당합니다. 공시지가는 360,200원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 미진이지비아는 782세대이며 전용 59.99㎡에서 2026.04.~2026.08. 기간 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 54,067,000원은 최근 12개월 평균의 34.1%지만, 현재 인수액 117,306,206원을 더한 실질취득은 171,373,206원입니다.
- 임차인 배당·인수액 재확인. 정유근의 보증금은 170,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 세금 우선순위 확인. 충주시·국·달성군 압류가 있고, 당해세에 해당하면 배당보다 먼저 차감되어 임차인 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 회차 하락 효과 착시. 6회·7회 유찰 시에도 인수액 증가 때문에 실질취득은 약 1.71억원 수준으로 유지되는 시나리오입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 158,583,333원과 최신 거래 160,000,000원을 기준으로 실질취득과 비교해야 하며, 표면 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류와 세금 우선순위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 숫자는 강한 착시를 만듭니다. 감정가 165,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 54,067,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 170,000,000원입니다. 현재 예상 미배당액 117,306,206원을 인수하면 실제 자금부담은 171,373,206원이 됩니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 158,583,333원과 최신 거래 160,000,000원, 감정가 165,000,000원보다도 높은 수준입니다. 6회·7회 유찰 시나리오에서도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.70억원 수준으로 유지됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 크게 할인됐지만, 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
