84,480,000원
청주지방법원 2025타경30383. 충주기업도시(서충주) 미진 이지비아 110동 304호, 전용 59.9903㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자는 매력적입니다. 감정가 165,000,000원짜리가 3회 유찰되어 최저매각가가 84,480,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 대항 임차권등기 인수입니다. 임차보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 늘어납니다. 결국 매수인의 실질취득가는 보증금 수준인 170,000,000원으로 고정됩니다.
같은 단지 동일 평형 최근 실거래 평균은 157,416,666원, 최고 거래도 166,000,000원입니다. 실질취득 170,000,000원은 평균을 웃돌고, 최고 거래가도 넘습니다. 즉 이 물건은 최저가만 보면 싸지만, 인수까지 보면 시세보다 비싼 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 656 미진 이지비아 제110동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9903㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 · 20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김현기 (2018.09.13. 거래가 168,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 84,480,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,859,595원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 싸게 낙찰받아도 보증금이 따라온다
이 사건의 핵심은 을구 순위 3번 주택임차권입니다. 임차권자 정유근의 보증금은 170,000,000원, 전입일은 2022.02.23, 확정일자는 2022.02.25, 임차권등기일은 2024.03.08입니다. 매각물건명세서는 이 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정유근 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 170,000,000원 | 전입 2022.02.23 확정 2022.02.25 배당요구 2024.03.08 | 대항력 우선변제 승계 아님 전액 미변제 시 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위 임차인으로 표시된 중복 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
미진이지비아 동일 평형 최근 실거래 12건입니다. 최저가는 실거래 평균의 53.7%로 보이지만, 이 사건은 임차보증금 인수형이므로 실질취득 170,000,000원과 실거래를 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.99㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 16 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 14 | 161,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 17 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 11 | 166,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 20 | 159,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 157,416,666원 |
최근 실거래는 145,000,000원~166,000,000원 범위이고, 평균은 157,416,666원입니다. 감정가 165,000,000원도 평균보다 높지만, 더 중요한 것은 실질취득 170,000,000원입니다. 이는 실거래 평균의 108.0%이고, 실거래 최고가 166,000,000원도 넘습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,920,640원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 85,200,000원 | 82,559,360원 |
| 2. 가압류 · 김보인 | 145,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,859,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 위 배당표와 별개로, 매각물건명세서상 임차보증금 전액 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주기업도시(서충주) 중앙탑고등학교 북서측 인근의 미진 이지비아아파트입니다. 주위는 미진 이지비아, 충주 이편한세상, 포레나 서충주아파트 등 아파트단지로 형성된 지역입니다.
- 생활환경. 상가, 관공서, 금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 아파트까지 차량 접근이 용이하고, 시내버스 정류장이 인근에 위치합니다. 단지는 북동측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 3층 304호이며, 도시가스 개별보일러 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기업도시개발구역에 포함됩니다. 공시지가는 360,200원/㎡이고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 782세대, 2017.11.14 사용승인 단지로 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회로, 경매시장에서는 가격 저항이 큰 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 금지. 이 사건은 대항 임차권등기 인수형입니다. 입찰가 판단은 최저가 84,480,000원이 아니라 실질취득 170,000,000원 기준으로 해야 합니다.
- 임차권등기 인수 확인. 정유근의 임차보증금 170,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당 가능액과 인수 잔액을 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세가 있으면 배당이 먼저 차감되어 후순위 미배당과 인수 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 실질취득 170,000,000원은 최근 실거래 평균 157,416,666원 및 최고 166,000,000원을 넘습니다. 시세 대비 안전마진이 없습니다.
- 명도·점유. 임차권등기 권리자와 점유·인도 관계를 확인해야 합니다. 보증금 문제가 정리되지 않으면 명도 협상 난도가 높아질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정평가·실거래 자료에 따른 분석 의견입니다. 입찰 전 법원 원본과 배당요구종기 이후 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,448만 원짜리 아파트”가 아니다
이 물건은 숫자만 보면 3회 유찰된 할인 아파트처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 대항 임차권등기가 있고, 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 그래서 낙찰가가 낮아져도 매수인의 부담은 사라지지 않습니다. 최저가 84,480,000원에 낙찰받으면 약 85,520,000원의 인수 잔액이 따라붙고, 실질취득은 170,000,000원이 됩니다.
최근 동일 평형 실거래 평균은 157,416,666원, 최고 거래는 166,000,000원입니다. 실질취득이 이 둘을 모두 넘는 이상, 이 사건은 “권리 부담을 감수하고도 싸게 사는 물건”이 아니라 권리 부담 때문에 시세보다 비싸지는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가 착시 주의, 실질취득 기준으로는 보류 또는 회피가 맞는 사건입니다.