청주지방법원 2025타경30422. 충청북도 음성군 대소면 미곡리 30 소재 연립/다세대 분류 물건으로, 감정 이용상태는 “주택”입니다. 소유자는 진완화이고 2024년 9월 24일 소유권보존등기가 됐습니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 없으며, 2025년 3월 27일 채권자 이상근의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
표면적인 권리구조만 보면 단순합니다. 신청채권자 청구액은 3,624,596원이고, 현재 최저매각가 12,982,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션에서도 채권자는 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 토지와 건물을 함께 사는 일반적인 구조가 아니라 건물만 매각되는 사건입니다. 매각물건명세서에는 법정지상권 성립이 불분명하다고 명시돼 있어, 등기상 인수액 0원과 토지사용권 안전성을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30422 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 미곡리 30 · 충청북도 음성군 대소면 한삼로87번길 220 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 적벽돌구조 스라브지붕 단층 · 사용승인일 1995.02.16 |
| 면적 | 공부상 74.91㎡ · 실측 98.144㎡ |
| 소유자 | 진완화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 39,617,600원 / 12,982,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상근 / 3,624,596원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각범위 핵심 | 건물만 매각 · 법정지상권 성립 불분명 · 제시외 건물(보일러실) 매각포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 토지사용권은 별도 확인
임차인 없음. 등기부상 근저당권과 압류도 없고, 확인되는 권리는 소유권보존과 강제경매개시결정입니다. 2025.03.27 강제경매개시결정이 말소기준이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 5회 유찰, 감정가의 32.77%
감정가 39,617,600원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 12,982,000원입니다. 현재 회차 비율은 32.77%입니다. 실거래 비교 대신 감정가와 각 유찰 시나리오의 최저가 흐름을 보면 다음과 같습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 12,982,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 10,385,600원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 8,308,480원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액 3,624,596원은 전액 배당되는 것으로 계산되고 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 숫자는 법정지상권 성립 여부나 토지사용관계의 위험을 금액으로 반영한 수치가 아닙니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 633,676원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 이상근 | 3,624,596원 | 3,624,596원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,723,728원 |
현재 최저가 12,982,000원 가정 시 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 8,723,728원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·관련 토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 “주택”으로 이용중입니다.
- 건물구조. 적벽돌구조 스라브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1995.02.16입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 섀시창호입니다.
- 설비. 유류보일러 난방설비와 기본적인 위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 면적 차이. 공부상 면적은 74.91㎡이나 실측면적은 98.144㎡입니다.
- 제시외 건물. 보일러실은 매각에 포함됩니다.
- 관련 토지. 토지면적 1,246.0㎡, 지목 ‘전’, 생산관리지역, 공시지가 77,000원/㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 다만 이 경매는 건물만 매각됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지가 매각 대상이 아님을 최우선 확인. 건물만 취득하는 구조이므로 일반적인 토지·건물 일괄매각과 동일하게 판단하면 안 됩니다.
- 법정지상권 성립 여부 확인. 매각물건명세서가 성립 여부를 불분명하다고 적고 있으므로 토지소유 관계와 건물 사용·점유 근거를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 공부상 74.91㎡와 실측 98.144㎡가 다르므로 현황과 공부상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 보일러실 포함 확인. 보일러실은 매각포함으로 기재되어 있으므로 현장에서 위치와 상태를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰을 가격 안전성과 혼동하지 않기. 현재 최저가는 12,982,000원으로 감정가의 32.77%지만, 법정지상권 불분명 문제는 가격 하락과 별개입니다.
- 배당표와 권리표를 분리해서 보기. 매수인 인수 0원은 등기·배당상의 결과이며 토지사용권까지 0위험이라는 뜻은 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 ‘건물만 매각’
이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 39,617,600원에서 5회 유찰돼 최저가가 12,982,000원까지 내려왔고, 현재·6회·7회 유찰 시나리오 모두 채권자 미배당과 매수인 인수액이 0원입니다. 임차인도 없습니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 최저가가 아니라 매각 범위입니다. 이 사건은 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 5회 유찰은 가격을 낮췄을 뿐 이 문제를 해소하지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 간단한 물건”이 아니라, 토지사용권 관계를 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
