청주지방법원 2025타경30431. 충주시 앙성면 돈산리 164 일대의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택과 창고로 이용 중이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 감정가 503,505,800원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 164,989,000원, 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 소유자 김인옥이 2021년 4월 20일 매매로 취득한 뒤 2021년 5월 11일 청미새마을금고 명의의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 근저당권 2건과 2024년 이후 가압류 5건, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30431 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 164 |
| 등기 건물 | 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 164 제나동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 소유자 | 김인옥 · 2021.04.20 매매 · 거래가액 60,407,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 503,505,800원 / 164,989,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 259,392,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 참고 | 1,132㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 98,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 제공된 임차관계에는 별도 임차인이 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.05.11 청미새마을금고 근저당권이며, 이후 김미옥 근저당권, 주식회사메디인베스트대부 근저당권과 신한은행·서울보증보험·경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 등기상 인수액도 0원입니다.
② 핵심 현장 리스크 — 유치권·농취증·제외물건
따라서 45,000,000원을 곧바로 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 반대로 배제신청이 들어갔다고 유치권이 자동으로 소멸했다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전에는 실제 점유관계, 공사 내용, 공사대금 채권의 발생·변제 여부와 유치권 성립요건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,109,846원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청미새마을금고 | 420,000,000원 | 161,879,154원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김미옥 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사메디인베스트대부 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 43,844,883원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 229,957,200원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 104,880,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,003,320원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액은 1,154,935,403원, 채권자 예상배당액은 161,879,154원, 미배당액은 993,056,249원입니다. 매수인 등기상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
현재 회차에서 총 미배당액은 993,056,249원입니다. 6회 유찰 시 매각가는 131,991,200원, 미배당액은 1,025,592,080원으로 늘고, 7회 유찰 시 매각가는 105,592,960원, 미배당액은 1,051,620,744원입니다. 낙찰가가 내려가도 매수인이 떠안는 등기상 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 제시되어 있습니다.
④ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 앙성면 돈산리 “충주켄싱턴리조트” 남서측 근거리에 소재하며, 주변은 주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 1-1은 주택, 기호 1-2는 창고로 이용 중입니다. 주택에는 위생·급배수·난방설비가 있고 창고에는 별도 설비가 없습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지 현황. 토지 데이터상 면적 1,132㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 98,300원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 4는 공부상 지목이 답이나 현황은 도로입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물 ㉠·㉡은 포함되지만, 토지 지상 컨테이너 6동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 김우석의 45,000,000원 유치권 신고서와 채권자의 2025.09.03 유치권배제신청서를 함께 확인하고, 실제 점유 여부와 공사대금 발생 근거를 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 4는 증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 컨테이너 6동 소유관계. 매각 제외이므로 소유자, 철거·이동 가능성, 토지 인도 과정의 분쟁 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 감정평가서상 ㉠·㉡과 제외되는 컨테이너 6동을 현장에서 구분해야 합니다.
- 5회 유찰의 의미. 감정가의 32.77%라는 숫자만 보지 말고 기타+토지 물건의 수요, 향후 매각 가능성, 현장 정리 난도를 함께 판단해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준권리와 후순위 근저당권·가압류의 최신 변동 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다
이 사건은 말소기준이 2021.05.11 청미새마을금고 근저당으로 명확하고, 이후 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않아 전형적인 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다.
하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 45,000,000원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 채권자의 배제신청만으로 결론이 난 상태라고 볼 수 없습니다. 목록 4는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 컨테이너 6동은 매각에서 제외됩니다. 게다가 이미 5회 유찰된 기타+토지 물건입니다.
따라서 결론은 “등기는 정리되지만 현장을 먼저 해결해야 하는 물건”입니다. 최저가 164,989,000원이 감정가의 32.77%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 유치권 성립 여부·농취증 발급·제외물건 정리 가능성을 모두 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
