청주지방법원 2025타경30431. 충주시 앙성면 돈산리 소재 주택·창고 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 숫자만 보면 감정가 503,505,800원에 비해 최저가가 131,991,000원으로 크게 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 아파트 경매와 다릅니다. 일괄매각 대상에 농지 관련 서류 문제가 있고, 별도의 공사대금 유치권 신고까지 존재하기 때문입니다.
등기부상 권리 관계는 상대적으로 명확합니다. 2021.05.11 설정된 청미새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권 2건과 가압류 5건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 현장 점유·유치권·농지취득자격·매각 제외 시설 문제가 해결되는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30431 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 164 제나동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 이용 건물 |
| 건물 현황 | 주택: 부럭조 와가지붕 단층 / 창고: 부럭조 스레트지붕 단층 |
| 소유자 | 김인옥 (2021.04.20 소유권이전, 등기 거래가액 60,407,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 503,505,800원 / 131,991,000원 |
| 유찰 횟수 | 6회 (현재 최저가 감정가 대비 26.21%) |
| 신청채권자 | 이천우리새마을금고 (변경 전: 청미새마을금고) |
| 경매 청구금액 | 259,392,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡ 포함 · 컨테이너 6동 평가 및 매각 제외 |
| 토지 참고사항 | 지목 대 · 참고 면적 1,132.0㎡ · 공시지가 98,300원/㎡. 일괄매각 전체 토지 면적과는 구분하여 확인 필요 |
| 특별 유의사항 | 목록 4 농지취득자격증명 제출 필요 · 유치권 신고 존재 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.11 청미새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 돈산리 164·163-1·165 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후 설정된 김미옥 근저당권(130,000,000원), 주식회사메디인베스트대부 근저당권(200,000,000원)은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
후순위 가압류도 신한은행 1건, 서울보증보험 3건, 경기신용보증재단 1건으로, 모두 말소기준권리 이후에 설정되었습니다. 또한 2002~2009년에 등기되었던 기존 가압류·압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 26%가 시세의 26%는 아니다
현재 최저매각가는 131,991,000원으로 감정가 503,505,800원의 26.21%입니다. 다만 감정가는 경매 감정평가액이지 현재 거래 가능한 시장가격과 동일한 개념이 아닙니다. 특히 이 사건처럼 주택·창고·토지를 일괄매각하고 농지취득자격증명과 유치권 문제가 함께 있는 물건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
주변 최근 실거래와 비교할 수 있는 가격 근거가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 실제 매수 후 환금성이 충분한지는 판단을 보류해야 합니다. 경매 가격이 내려가더라도 농지취득 및 유치권 관련 불확실성이 함께 줄어드는 것은 아닙니다.
회차별 가격과 예상 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권액 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰) | 131,991,000원 | 129,343,126원 | 1,025,592,277원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 105,592,800원 | 103,314,501원 | 1,051,620,902원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 84,474,240원 | 82,553,704원 | 1,072,381,699원 | 0원 |
회차별 수치는 해당 매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 등기상 인수 0원은 유치권 성립 여부에 따른 별도 위험을 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,647,874원 |
| 1. 근저당 · 청미새마을금고 | 420,000,000원 | 129,343,126원 |
| 2. 근저당 · 김미옥 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사메디인베스트대부 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 43,844,883원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 229,957,200원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 104,880,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 15,003,320원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 합계 | 1,154,935,403원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 129,343,126원 |
| 예상 미배당 | 1,025,592,277원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 등기상 매수인 인수 | 0원 (유치권 분쟁 별도) |
최저가 131,991,000원으로 매각되면 집행비용 추정액 2,647,874원을 제외한 129,343,126원이 선순위 청미새마을금고 근저당권에 배당되는 것으로 산정됩니다. 나머지 근저당권자와 가압류 채권자는 배당을 받지 못하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
신청채권자는 이천우리새마을금고(변경 전 청미새마을금고)로 기재되어 있고 경매 청구금액은 259,392,000원입니다. 다만 회차별 신청채권자 배당 산정액은 0원으로 표시되는 반면, 위 배당표에는 청미새마을금고 근저당 배당 129,343,126원이 반영되어 있습니다. 동일 채권자의 명칭 변경과 배당채권 인정 관계, 실제 배당순위는 배당원부 등으로 정합성을 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 충주시 앙성면 돈산리, 충주켄싱턴리조트 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 주택과 농경지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 기호(1-1)는 주택, 기호(1-2)는 창고로 이용 중입니다. 주택에는 위생·급배수·난방설비가 있으며, 창고에는 별도 설비가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 주택은 부럭조 와가지붕 단층, 창고는 부럭조 스레트지붕 단층입니다. 주택은 벽돌쌓기 등 외벽 마감과 샷시창호를 갖추고 있습니다.
- 토지 현황. 토지 참고사항상 지목은 대, 면적은 1,132.0㎡이고, 평지·세로장방형·세로각지(가) 조건입니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지 면적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역에 해당합니다. 이용계획 수립 시 토지별 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 4는 공부상 지목이 답이지만 실제 현황은 도로인 토지입니다. 현황이 도로라는 사실만으로 농지취득자격증명 제출 의무가 면제된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 매각 제외 시설. 토지 지상의 컨테이너 6동은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 토지 취득만으로 해당 컨테이너의 소유권까지 취득한다고 볼 수 없으며, 현장 이용 및 철거 관련 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주택 한 동만의 매매가 아니라 주택·창고·토지가 결합된 일괄매각이고, 농취증과 유치권 분쟁이 수반됩니다. 6회 유찰 이력까지 고려하면 재매각 시 매수층과 실제 거래가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 — 보증금 몰수 위험. 목록 4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다. 공부상 답·현황 도로인 사정을 고려해 발급 가능 여부와 법원 제출 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 유치권의 성립 여부. 김우석이 2025.06.04 신고한 공사대금 45,000,000원에 관해 실제 공사내역·채권의 존부·점유관계·점유 개시 시점·유치권 성립요건을 확인해야 합니다. 채권자의 2025.09.03 유치권배제신청서 제출은 유치권 부존재의 확정 판단과 구분해야 합니다.
- 컨테이너 6동의 소유·점유 관계. 평가 및 매각에서 제외되므로 소유자가 누구인지, 낙찰 후 토지를 이용할 때 장애가 있는지, 자진철거 협의나 별도 법적 절차가 필요한지를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 ㉠, ㉡. 매각에 포함된 제시외 건물과 매각 제외 컨테이너를 혼동하지 않도록 감정평가 도면·사진·현장 시설물을 일치시켜 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 근저당 공동담보에는 돈산리 163-1·164·165 토지가 기재되어 있습니다. 그러나 공동담보 목록과 실제 매각목록을 동일하다고 단정할 수 없으므로 각 토지와 건물의 매각 포함 여부·면적·경계·이용 상태를 원본 목록별로 대조해야 합니다.
- 점유·인도 문제. 확인된 임차인은 없지만 이는 전체 현장에 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 주택·창고의 실제 이용자와 유치권 신고자의 점유 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 정합성. 청미새마을금고와 이천우리새마을금고의 명칭 변경 관계, 선순위 근저당권 배당과 신청채권자 배당 산정 차이를 확인해야 합니다. 배당액과 소멸 여부는 서로 구별하여 검토해야 합니다.
- 최저가와 시장가치 구분. 131,991,000원이 감정가의 26.21%라고 하더라도 최근 거래가와 동일 조건의 비교사례가 확인되지 않은 이상 가격 메리트는 미확정입니다. 권리 분쟁 해결 비용과 토지 이용 제한을 반영한 별도 가치 판단이 필요합니다.
- 등기·명세서 최신 확인. 2026.07.09 기준 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 감정평가서 및 현황조사서를 매각기일 전에 다시 확인하여 권리 변동·유치권 진행 상황·특별매각조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 26% ≠ 안전한 저가 매수”
이 물건은 감정가 503,505,800원이 6회 유찰을 거쳐 131,991,000원까지 내려온 사건입니다. 등기부에 표시된 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 정리되고, 별도로 확인된 임차인도 없어 등기상 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 매수 여부를 결정하는 핵심은 다른 곳에 있습니다. 45,000,000원 유치권 신고와 그에 대한 부존재 주장이 대립하고 있고, 목록 4의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 컨테이너 6동도 매각 대상에서 제외됩니다. 일괄매각 물건의 경계와 이용 가능성을 확인해야 하는 부담도 남아 있습니다.
더구나 최근 실거래가격을 근거로 현재 최저가의 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다. 감정가 대비 낙폭만 보고 싸다고 판단하거나, 후순위 채권의 미배당액을 낙찰자가 인수한다고 오해하는 것 모두 피해야 합니다.
결론은 등기상 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 취득·점유·이용 위험은 높고 가격 메리트는 검증되지 않은 물건입니다. 농취증 발급 가능성과 유치권 성립 여부, 매각 제외 시설의 처리 문제를 확인하기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.
