청주지방법원 2025타경30431. 충주시 앙성면 돈산리 164의 건물과 토지가 함께 나온 물건입니다. 감정 이용상태는 주택과 창고이고, 토지는 계획관리지역의 대지 1,132㎡입니다. 현재 최저매각가는 257,795,000원으로 감정가 503,505,800원의 51.2%까지 내려왔습니다. 다만 가격이 절반 수준이라는 사실보다 더 중요한 것은 왜 3회 유찰됐는지입니다. 농취증, 유치권 신고, 매각 제외 물건, 토지 현황 차이 같은 요소가 겹쳐 일반 주택처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다.
권리 구조만 보면 임차인 인수액은 없습니다. 그러나 배당표상 채권 총액은 1,166,996,772원, 현재 회차 기준 채권자 배당은 253,385,870원에 그치고, 미배당은 913,610,902원입니다. 후순위 채권이 대거 남는 구조라 매각 후 소멸되는 권리가 많지만, 소멸되는 권리와 현장 리스크는 별개입니다. 이 사건은 권리 인수보다 현장·서류 확인이 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30431 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 164 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 1,132㎡ · 공시지가 98,300원/㎡ |
| 소유자 | 김인옥 (2021.04.20 매매, 거래가액 60,407,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 503,505,800원 / 257,795,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천우리새마을금고(변경전: 청미새마을금고) / 259,392,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만, 말소·현장 확인은 필수
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 오래된 가압류와 그 말소 기록, 근저당 3건, 가압류 다수, 경매개시결정이 이어져 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 0순위로 차감될 수 있으므로, 배당과 잔금계획에서 별도 확인이 필요합니다.
② 특수조건 — 이 사건의 진짜 리스크
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조입니다.
- 제시외 건물 포함. 감정평가서상 ㉠, ㉡ 제시외 건물이 포함되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 4는 공부상 지목은 답이나 현황은 도로입니다.
- 매각 제외 물건. 본건 토지 지상 컨테이너 6동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 유치권 신고. 2025.06.04 김우석이 미지급 공사대금 45,000,000원에 대해 유치권을 신고했고, 2025.09.03 채권자 이천우리새마을금고가 유치권부존재에 대한 의견서와 유치권배제신청서를 접수했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,409,130원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 갑구 2번 가압류 | 12,061,369원 | 12,061,369원 | 청구금액 기준 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 청미새마을금고 | 420,000,000원 | 241,324,501원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김미옥 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사메디인베스트대부 | 200,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 43,844,883원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 229,957,200원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 104,880,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,003,320원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,250,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,166,996,772원, 채권자 총 배당은 253,385,870원, 미배당은 913,610,902원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세 해당 시 배당순위와 실제 회수액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 “충주켄싱턴리조트” 남서측 근거리에 소재하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1-1)는 주택, 기호(1-2)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(1-1)는 부럭조 와가지붕 단층, 기호(1-2)는 부럭조 스레트지붕 단층입니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 모든가축사육제한지역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호(4)는 공부상 지목은 답이나 현황은 도로입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 가능성. 목록 4의 농지취득자격증명 제출 가능 여부를 입찰 전 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 유치권 현장 확인. 김우석의 45,000,000원 유치권 신고와 채권자의 유치권부존재 의견서 접수 내용을 원본으로 대조하세요.
- 매각 제외 컨테이너. 토지 지상 컨테이너 6동은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 점유·철거·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠, ㉡ 제시외 건물이 포함되어 있으므로 실제 위치와 상태를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다.
- 환금성. 주택과 농경지 혼재 지역, 토지·건물·특수조건 결합 물건이므로 되팔 때 매수층이 좁을 수 있습니다.
- 최저가 착시. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 특수조건 해결비용과 시간비용을 반영한 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “입찰 실패 리스크”가 더 크다
이 물건은 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 그 점은 분명한 장점입니다. 하지만 법원경매에서 위험은 임차인에게서만 나오지 않습니다. 이 사건처럼 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 유치권 신고, 제시외 건물, 매각 제외 컨테이너, 지목과 현황 차이가 동시에 존재하면, 최저가가 감정가의 절반 수준이어도 단순히 “싸다”고 말할 수 없습니다. 권리는 보통, 물건은 까다롭고, 가격은 현장 리스크를 이겨낼 만큼 더 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.