청주지방법원 2025타경30461. 충주시 대소원면 본리 715 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 복합물건입니다. 감정평가상 건물은 각각 2층 규모이며, 각 층이 방·거실·주방·욕실을 갖춘 단독주택 형태로 이용되고 있습니다. 목록 1 지상의 수목과 목록 2의 태양광 설비도 매각에 포함되는 일괄매각입니다.
가격만 보면 감정가 491,036,660원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 314,263,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 가격을 비교할 수 있는 표준형 물건이 아닙니다. 토지·복수 건물·수목·태양광 설비가 묶여 있으므로 감정가의 64%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 본리 715 · 충청북도 충주시 대소원면 첨단쉼터9길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 2층 단독주택 형태로 이용 |
| 토지 | 대 306.9㎡ · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 공시지가 271,500원/㎡ |
| 건물 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 · 사용승인 2015.09.24 / 2016.07.22 |
| 소유자 | 강신구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 491,036,660원 / 314,263,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 517,877,481원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 포함 | 목록 1 지상의 수목 · 목록 2의 태양광 설비 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2015.10.06. 설정된 서충주농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 260,000,000원이었고 2016.08.03. 280,000,000원으로 변경됐으며, 2024.11.06. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 조성탁 근저당, 충북신용보증재단·한성저축은행 가압류, 각종 압류와 이상협 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전입자 분석 — 5명 중 1명은 대항력 판정 불가
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 임차인·전입자는 5명입니다. 가장 중요한 사람은 1층 101호 황금용입니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만 전입신고일이 없어, 말소기준일인 2015.10.06.보다 앞선 점유·전입인지 판단할 수 없습니다.
| 성명 / 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황금용 1층 101호 전부 | 4,500만원 | 미상 | 2017.11.14 | 2025.07.04 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이태호 주민등록표상 전입자 · 점유부분 미상 | 미상 | 2024.11.01 | 2017.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 주민등록표상 전입자 · 점유부분 미상 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현수 주민등록표상 전입자 · 점유부분 미상 | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상협 2층 201호 92.50㎡ · 임차권등기 | 60,000,000원 | 2015.11.17 | 2015.11.11 | 2025.12.02 | 없음 | 가능 | 없음 |
③ 가격 해석 — 감정가 64%지만 시세 메리트는 미확정
두 차례 유찰로 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 감정평가 대상은 토지와 복수의 2층 건물, 수목, 태양광 설비를 묶은 일괄매각 물건입니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 이를 곧바로 시세 대비 36% 할인으로 해석할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 314,263,000원 | 64% | 186,179,753원 | 0원(추정) |
| 3회 유찰 시 | 251,410,400원 | 51.2% | 248,152,417원 | 0원(추정) |
| 4회 유찰 시 | 201,128,320원 | 40.96% | 297,730,547원 | 0원(추정) |
표의 인수 0원은 표시된 배당모형 기준입니다. 황금용의 실제 전입일과 점유개시일, 임차인 우선변제 순위, 근저당 변경액, 당해세가 확인되면 실질 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 5,199,682원 |
| 1. 근저당 · 서충주농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조성탁 | 180,000,000원 | 49,063,318원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 49,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한성저축은행 | 5,743,071원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
총 채권액 495,243,071원 중 309,063,318원이 배당되고, 186,179,753원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인의 우선변제가 반영되면 조성탁 근저당의 배당액은 감소할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대소원초중학교 북서측 인근이며, 아파트·단독주택·나지·주상용 부동산이 혼재하는 충주산업단지 내 미성숙 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남측 인근에 버스정류장이 있는 첨단산업로가 통과합니다. 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로, 각 층은 방·거실·주방·욕실을 갖춘 단독주택 형태로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 있으며 한 건물에는 태양광설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 지방산업단지에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 연립/다세대 + 토지에 복수 건물·수목·태양광 설비가 묶인 일괄매각으로, 표준화된 아파트보다 매수층과 가격 비교가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황금용 전입일 확인. 주민등록 전입세대열람, 임대차계약서, 실제 점유개시일을 대조해 대항력 유무와 배당 후 미회수 보증금 가능성을 확정해야 합니다.
- 근저당 변경액 확인. 260,000,000원에서 280,000,000원으로 변경된 선순위 근저당의 실제 채권계산서와 배당요구액을 확인하세요.
- 임차인 배당순위 재계산. 이상협은 대항력은 없지만 2020.04.07. 후순위 근저당보다 앞선 우선변제권이 인정될 가능성이 있으므로 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 충주세무서·충주시·국민건강보험공단 관련 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 경계 확인. 토지와 각 건물의 위치·면적·경계, 수목과 태양광 설비의 소유 및 작동 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 임차인·전입자가 5명이고 점유부분이 미상인 사람이 있으므로, 각 층과 각 건물의 실제 점유관계를 확인한 뒤 명도기간과 비용을 산정하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 64%만 보고 응찰하지 말고 토지·건물·설비의 개별 가치와 예상 인수·명도비용을 합산한 실질취득비용으로 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차인과 배당순위
이 물건의 등기권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 전형적인 형태입니다. 그러나 권리가 단순하다고 단정하기에는 임차관계가 남아 있습니다. 특히 황금용은 전입신고일이 없어 대항력 판단이 불가능하고, 이상협은 대항력은 없더라도 후순위 근저당보다 앞선 우선변제권이 인정될 가능성이 있습니다.
여기에 280,000,000원으로 변경된 선순위 근저당과 세금 우선배당까지 반영하면 현재 예상배당표는 달라질 수 있습니다. 감정가의 64%라는 할인율 역시 토지·복수 건물·수목·태양광 설비를 함께 사는 복합물건의 시세 메리트를 보장하지 않습니다. 결론은 등기권리는 조건부 합격, 임차인·배당은 확인 전 보류, 가격은 현장검증 필수입니다.