청주지방법원 2025타경30461. 충주시 대소원면 본리 742 소재 연립·다세대 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호(2)와 기호(4)는 모두 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물이며, 각 층은 단독주택으로 이용 중입니다. 목록 3 지상의 수목도 매각에 포함됩니다.
등기권리의 기준점은 2016.08.03 설정된 서충주농업협동조합의 채권최고액 265,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후의 근저당권·전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30461 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 본리 742 · 충청북도 충주시 대소원면 첨단쉼터9길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호(2), 기호(4) 각 2층 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2015.09.24 / 2016.07.22 |
| 토지 | 대 324.1㎡ · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 공시지가 271,500원/㎡ |
| 소유자 | 이한나 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 467,007,800원 / 298,885,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 517,877,481원 |
| 매각기일 / 조건 | 2026.07.06 · 일괄매각 · 목록 3 지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 선순위 전입은 남는다
말소기준권리는 2016.08.03 서충주농업협동조합 근저당권입니다. 조성탁의 180,000,000원 근저당권, 정현수의 60,000,000원 전세권, 충북신용보증재단의 49,500,000원 가압류와 충주시 압류는 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 전혁진의 70,000,000원 전세권과 김철호의 60,000,000원 전세권은 각각 2017.10.19와 2020.03.19 말소등기가 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 인수 상한은 미확정
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황금용 목적물 1층 별지도면 (가)부분 101호 전부 | 미상 | 4,500원 | 2025.07.04 | 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
| 이태호 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2024.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상협 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2015.11.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김병준 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현수 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 5명입니다. 이태호·김병준·정현수는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이상협은 선순위 전입자이고, 황금용은 전입일 자체가 확인되지 않아 두 사람에 관한 인수 위험을 별도로 정리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,984,390원 |
| 2. 근저당 · 서충주농업협동조합 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 3. 전세권 · 전혁진 | 70,000,000원 | 28,900,610원 |
| 4. 전세권 · 김철호 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 조성탁 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 정현수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 충북신용보증재단 | 49,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 684,500,000원 중 293,900,610원이 배당되고, 미배당은 390,599,390원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이상협 등 임차인의 미배당 보증금 승계 여부는 별도입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 298,885,000원 | 293,900,610원 | 390,599,390원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 239,108,000원 | 234,960,488원 | 449,539,512원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 191,286,400원 | 187,808,390원 | 496,691,610원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대소원초중학교 북서측 인근이며, 아파트·단독주택·나지·주상용 부동산이 혼재하는 충주산업단지 내 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남측 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로인 첨단산업로가 통과합니다. 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)-1층은 방4·거실·주방·욕실2, 2층은 방4·거실·욕실로 이용 중입니다. 기호(4)-1층은 방4·거실·주방·욕실2, 2층은 방3·가족실·주방·욕실2로 이용 중입니다.
- 설비. 기호(2)는 위생·급배수·난방·태양광 설비, 기호(4)는 위생·급배수·난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 지방산업단지와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 연립/다세대와 토지를 함께 매각하고 감정 이용상태는 복수의 2층 단독주택입니다. 공동주택 한 호보다 점유·명도·활용 검토 범위가 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이상협의 임대차 원인 확인. 2015.11.17 전입 당시의 임대차계약, 실제 점유 개시일, 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 황금용의 전입일 확인. 1층 101호 전부 점유와 2025.07.04 배당요구는 확인되지만, 전입일이 미상이라 대항력과 승계 여부가 확정되지 않았습니다.
- 실질취득 상한 산정. 입찰가에 선순위 임차인의 미배당 보증금과 명도비용을 더한 총액으로 판단해야 합니다. 최저가 298,885,000원만 비교해서는 안 됩니다.
- 점유 구획 대조. 실제 임차인 5명의 점유 부분 중 다수가 미상입니다. 기호(2)·기호(4)와 각 층별 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 전세권 채권 존부 대조. 말소등기가 있는 전혁진·김철호 전세권이 예상배당에 반영된 이유와 실제 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 목록 3 지상 수목의 경계, 현황, 이용관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 이한나에 대한 파산선고가 2024.10.30 등기돼 있으므로 매각절차와 점유·인도 협의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 매각기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가보다 인수액 미상이 더 크다”
감정가 467,007,800원인 물건이 2회 유찰돼 298,885,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 이상협은 2015.11.17 전입한 선순위 전입자이며, 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 황금용도 전입일이 확인되지 않았습니다.
등기권리 기준으로는 후순위 권리가 소멸하지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금은 별도의 문제입니다. 이상협의 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실질취득 상한을 계산할 수 없습니다. 현재 회차의 채권 미배당도 390,599,390원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 등기 구조는 정리되지만 임차인 구조는 정리되지 않은 물건입니다. 선순위 전입자의 계약과 보증금이 확인되기 전에는 최저가가 더 낮아져도 보수적으로 접근해야 합니다.