청주지방법원 2025타경30491. 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33외 2필지 에이동 건물입니다. 사건 분류상 용도는 연립주택이고, 감정 이용상태는 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택입니다. 아파트처럼 표준화된 환금성을 기대하기보다는, 지방도 주변 농촌지대에 있는 다가구성 집합건물로 보는 편이 안전합니다.
권리만 보면 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 배당이 아니라 현장 리스크입니다. 감정요항은 공사중단에 따른 유치권 여부와 경락 시 인허가권 승계 확인을 요구하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30491 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33외 2필지 에이동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 · 1층 계단실 등 · 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 한응수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,076,099,100원 / 688,703,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 채규홍 / 513,564,595원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 관련 | 계획관리지역 · 지목 임야 · 토지면적 339.0㎡ · 공시지가 28,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 다만 배당은 깊게 모자란다
임차인 없음. 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 기준 실질취득은 688,703,000원입니다. 다만 총 채권액 3,177,860,000원 중 현재 회차 예상 배당은 679,415,970원에 그쳐, 미배당은 2,498,444,030원으로 큽니다. 권리 인수 리스크와 별개로 이해관계가 복잡하게 얽힌 물건이라는 점은 감안해야 합니다.
② 가격·환금성 — 최저가 64%가 곧 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 688,703,000원으로 감정가 1,076,099,100원의 64%입니다. 숫자만 보면 많이 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 동일 물건군의 실거래 비교로 시세 우위를 확인한 구조가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 688,703,000원 | 64% | 2,498,444,030원 |
| 3회 유찰 시 | 550,962,400원 | 51% | 2,634,807,224원 |
| 4회 유찰 시 | 440,769,920원 | 41% | 2,743,897,779원 |
유찰이 더 진행되면 취득가격은 낮아지지만, 그만큼 미배당은 더 커집니다. 미배당 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아니지만, 채권자·공사관계자·현장 점유관계가 민감해질 수 있는 환경입니다. 특히 공사중단·유치권·인허가 승계 문제가 정리되지 않으면 낮은 가격도 충분한 방어력이 되지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 688,703,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,287,030원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한문부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 채규홍 | 1,200,000,000원 | 79,415,970원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 황득규 | 142,860,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 325,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 416,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 494,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 688,703,000원 기준 총 배당액은 679,415,970원, 예상 미배당은 2,498,444,030원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·물건 리스크 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 “봉현사거리” 남측 인근입니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과합니다.
- 이용상태. 1층은 계단실 등, 2~4층은 다가구주택입니다. 사건 용도는 연립주택이나 실제 이용상태는 다가구 성격으로 보아야 합니다.
- 토지·공부 차이. 공부상 지목은 임야 및 전이나 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 목록 1,2,4의 지목은 임야·답·전이나 현황은 대이며, 목록 2,4는 농지취득자격증명 불요로 표시되어 있습니다.
- 제시외건물. 제시외건물 7-1, 7-2, 7-3은 매각에 포함됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 사항이 확인됩니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 확인. 감정요항이 공사중단에 따른 유치권 여부 확인을 요구합니다. 현장 표지, 점유자, 공사업체 주장, 공사대금 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 인허가권 승계. 경락 시 인허가권 승계 가능성과 절차를 확인해야 합니다. 이 부분이 정리되지 않으면 낙찰 후 활용계획이 흔들릴 수 있습니다.
- 실질취득 기준. 인수액은 0원이므로 현재 회차 실질취득은 688,703,000원입니다. 단, 실거래 비교가 아닌 감정가 대비 할인만으로 매수 메리트를 단정하지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만, 실제 점유자와 건물 사용상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외건물 범위. 제시외건물 7-1, 7-2, 7-3이 매각 포함이므로, 감정평가서 도면·사진과 현장을 대조해 실제 포함 범위를 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 미배당 2,498,444,030원입니다. 권리 인수는 아니지만, 이해관계자 반발과 현장 리스크가 커질 수 있는 배경입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 물건은 까다롭다
이 사건은 임차인 없음·인수 0원이라는 점만 보면 권리분석 난도는 낮습니다. 그러나 낙찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 1,076,099,100원에서 2회 유찰되어 688,703,000원까지 내려왔지만, 본건은 지방도 주변 농촌지대의 연립주택·다가구 이용상태이고, 공사중단에 따른 유치권 여부와 인허가권 승계라는 확인 과제가 남아 있습니다. 권리는 합격, 물건성은 보류. 이 물건은 싸게 받는 것보다 먼저, 낙찰 후 실제로 지배·사용·처분할 수 있는지 확인하는 경매입니다.