청주지방법원 2025타경30491. 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 소재 물건으로, 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택이며, 현황상 일부 토지는 신축공사가 진행 중단된 건부지로 파악됩니다. 권리만 보면 말소기준권리 이후 가압류·경매개시결정·압류·후순위 근저당권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 물건의 난도는 권리보다 공사중단 상태와 취득·완공 가능성에 있습니다.
현재 최저매각가는 754,078,000원으로 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 많이 내려온 것처럼 보이지만, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 공부상 지목과 현황 차이, 일부 토지의 농지취득자격증명, 제시외건물 매각 포함, 그리고 일반건축물대장 부존재가 함께 적시되어 있습니다. 즉 이 물건은 저가 낙찰보다 사후 처리 가능성 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30491 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-42 |
| 등기상 부동산 | [건물] 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 438-3외 1필지 비동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 한응수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,178,246,000원 / 754,078,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 513,564,595원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 대항력 임차인·보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.01.06 을구 1번 근저당권이며, 이후의 가압류, 경매개시결정, 압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 1번·2번 근저당권은 2023.04.19 말소등기가 존재하고, 현재 배당표는 후순위 근저당권 및 채권자 배당이 크게 부족한 형태로 계산되어 있습니다.
② 임차인·대항력 판단
임차인 없음. 실제 임차인, 보증기관 대위·승계 신고, 보증금 인수 위험은 확인되지 않습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 결론은 현재 제공된 서류상 임차인 신고가 없는 경우의 판단이므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서·점유관계 원본 확인은 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 754,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,940,780원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · - | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한문부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 채규홍 | 1,200,000,000원 | 144,137,220원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 황득규 | 142,860,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 325,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 416,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 494,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 754,078,000원 기준 채권총액 3,177,860,000원 중 744,137,220원만 배당되고, 미배당은 2,433,722,780원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 난도는 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 754,078,000원 | 2,433,722,780원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 603,262,400원 | 2,583,030,224원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 482,609,920원 | 2,702,476,179원 |
현재 회차에서 신청채권자의 청구금액은 513,564,595원이지만, 배당 시나리오상 신청채권자 변제 충족은 표시되지 않습니다. 이는 후순위 채권과 선순위 배당 부담이 크다는 뜻입니다. 다만 매수인 기준으로는 인수액 0원이므로, 핵심 판단은 낙찰가 + 공사·인허가·명도·정리 비용을 합산한 총투입금이 향후 환금 가능한지입니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉현사거리 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근으로 지방도 및 시내버스노선이 통과합니다.
- 이용상태. 1층은 계단실 등, 2~4층은 다가구주택으로 조사되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 사항이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 임야 및 전이나, 현황은 신축공사가 진행 중단된 건부지 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공사중단 리스크. 공사중단 사유, 잔여 공사비, 공사업체 채권, 유치권 주장 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 인허가 승계. 감정요항표상 경락 시 인허가권 승계 확인이 요구됩니다. 승계가 안 되면 완공·사용승인 계획 자체가 흔들릴 수 있습니다.
- 건축물대장. 목록 8은 일반건축물대장이 부존재하므로, 준공·사용승인·면적 정리 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 면적 차이. 공부상 1층 41.07㎡, 2~4층 각 183.8㎡이나 실측면적은 1층 35.62㎡, 2~4층 각 235.8㎡로 적시되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 5는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수자격 또는 매각허가 단계에서 문제가 될 수 있습니다.
- 현장 점유·자재. 임차인 인수는 없지만 공사현장 특성상 자재, 시공사, 현장관리 주체, 출입통제 여부를 확인해야 합니다.
- 보수적 입찰가. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔더라도, 총투입금은 낙찰가에 그치지 않습니다. 완공비와 권리 외 비용을 먼저 산정하세요.
맺으며 — “권리 깨끗”보다 “완성 가능”이 먼저다
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 인수 부담은 낮습니다. 그러나 매각물건 자체는 단순한 주거용 완성품이 아닙니다. 신축공사가 진행 중단된 건부지, 공부와 현황의 차이, 농지취득자격증명, 일반건축물대장 부존재, 유치권·인허가 승계 확인이 한꺼번에 걸려 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 물건성은 고난도. 낙찰가가 낮아 보여도 완공·정리·환금 가능성을 확인하지 못하면 가격 메리트는 숫자상 착시가 될 수 있습니다.