청주지방법원 2025타경30496. 충주시 달천동 754-7 소재 주택 건물입니다. 감정평가상 시멘블록조 시멘기와지붕 단층 건물이며 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이영숙이고, 2001년 9월 5일 매매를 원인으로 2001년 9월 6일 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름만 보면 근저당은 없고, 2002년부터 가압류·압류가 누적된 뒤 2024년 주식회사 케이아이코아즈대부의 20,523,212원 가압류와 2025년 강제경매개시결정으로 이어졌습니다. 말소기준권리는 2002.05.29. 외환신용카드주식회사 가압류 1,039,886원이며, 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 달천동 754-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘블록조 시멘기와지붕 단층 · 외벽 페인트 마감 · 내벽 벽지 마감 · 목재 프레임 창 |
| 소유자 | 이영숙 (2001.09.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 6,179,000원 / 2,530,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이아이코아즈대부 / 22,680,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 특기 | 제시외 건물 1-1·1-2·1-3 포함 · 건물만 매각 · 대지 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 대지 문제는 별도
말소기준은 2002년 5월 29일 외환신용카드주식회사 가압류입니다. 그 뒤 중소기업은행·삼성카드·대양상호신용금고 관련 가압류, 국민건강보험공단 압류, 케이아이코아즈대부 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년 국민건강보험공단 압류는 2022년 12월 13일 해제로 이미 말소됐습니다.
따라서 등기상 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 결론은 ‘토지 이용권까지 안전하게 확보된다’는 뜻이 아닙니다. 이 사건은 건물만 매각되며 타인 소유 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 등기상 소멸 여부와 별개로 건물 존립·토지 사용 관계를 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 — 전입자는 1명, 말소기준보다 늦다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선종 | 미상 · 주민등록표상 전입자 | 2004.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 인원은 1명입니다. 박선종의 전입일은 2004.04.21로 말소기준권리인 2002.05.29보다 늦어, 제공된 권리분석상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 판단은 금지
감정가 6,179,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 2,530,000원, 감정가의 약 41%입니다. 한 번 더 유찰되면 2,024,000원, 두 번 더 유찰되면 1,619,200원 시나리오입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 무엇보다 건물만 취득하는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 가격의 의미는 오직 건물 매각대금이 감정가 대비 크게 낮아졌다는 것까지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 445,540원 |
| 1. 가압류 · 외환신용카드주식회사 | 1,039,886원 | 1,039,886원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 2,206,647원 | 1,044,574원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,386,341원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대양상호신용금고 파산 관련 | 2,478,488원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 20,523,212원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 22,680,909원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 2,530,000원 가정 시 채권자 총 청구액 54,315,483원 중 2,084,460원이 배당되고 52,231,023원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 케이아이코아즈대부의 배당 예상액은 0원입니다. 매수인의 배당분석상 금전 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘블록조 시멘기와지붕 단층으로, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 목재 프레임입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 539㎡, 지목은 대, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 133,900원/㎡입니다. 다만 이 토지는 매각대상이 아닙니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·생산녹지지역에 걸쳐 있고 자연취락지구, 소로3류, 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 정상적인 토지·건물 일괄 소유권 매물이 아니라 건물 단독 경매이므로, 가격과 별개로 매수층이 제한될 수 있는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 건물 대지에 대해 법정지상권이 성립하는지, 성립하지 않을 경우 건물 존립과 토지 사용관계가 어떻게 되는지 입찰 전에 반드시 판단해야 합니다.
- 토지 소유관계 확인. 감정평가상 건물은 타인 소유 토지 위에 있으며 같은 토지에 타인 소유 건축물도 있습니다. 토지 소유자와 다른 건물 소유자의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 1-1·1-2·1-3도 매각에 포함되므로 현황과 경계, 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 전입자 점유 확인. 박선종은 2004.04.21 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 명도 대상인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹 금지. 2,530,000원은 감정가의 41%지만 토지를 함께 취득하는 가격이 아닙니다. 토지 사용권 검토 없이 ‘할인율’만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당 부족은 인수와 구별. 현재 예상 미배당액은 52,231,023원이지만, 제공된 배당분석상 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “건물만 매각”이 더 중요하다
이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 6,179,000원이 4회 유찰돼 최저가가 2,530,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 권리는 소멸하며 전입자도 말소기준보다 늦어 배당분석상 매수인 금전 인수는 0원입니다.
그러나 결론은 가격이 아니라 소유권의 범위에서 갈립니다. 토지는 매각되지 않고 건물만 매각되며, 건물이 타인 소유 토지 위에 있고 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 같은 토지 위에 타인 소유 건축물까지 존재합니다. 4회 유찰이라는 사실 역시 이 물건의 환금성과 권리관계가 단순하지 않다는 점과 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮은 저가매물”이 아니라 “대지 사용권을 먼저 풀어야 하는 특수물건”으로 접근하는 것이 맞습니다.