청주지방법원 충주지원 2025타경30496. 충주시 달천동 754-7에 있는 시멘블록조 시멘기와지붕 단층 주택입니다. 등기상 소유자는 이영숙이며, 근저당권은 없습니다. 말소기준권리는 2002년 5월 29일 접수된 외환신용카드주식회사의 가압류 1,039,886원입니다. 이후 중소기업은행·삼성카드·예금보험공사 관련 가압류와 국민건강보험공단 압류, 케이아이코아즈대부의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 인수 부담이 없는 사건이지만, 이 물건의 위험은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서상 제시외 건물 1-1·1-2·1-3을 포함한 건물만 매각하며, 건물이 타인 소유의 토지 위에 있고 같은 토지 위에 다른 사람 소유의 건축물도 존재합니다. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 충주지원 2025타경30496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 달천동 754-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘블록조 시멘기와지붕 단층 건물 · 외벽 페인트 마감 · 내벽 벽지 마감 · 목재 프레임 창호 |
| 설비 | 위생설비 · 급·배수설비 · 난방설비 |
| 소유자 | 이영숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 6,179,000원 / 3,954,000원 (2회 유찰, 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이아이코아즈대부 / 22,680,909원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 제시외 건물 1-1·1-2·1-3 포함 · 건물만 매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸
말소기준은 2002년 5월 29일 외환신용카드주식회사 가압류입니다. 이 가압류와 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년 국민건강보험공단 압류는 2022년 12월 13일 이미 말소됐습니다. 등기상 근저당권은 없으며, 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계
| 이름 | 점유·이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선종 | 주민등록표상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2004.04.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 박선종의 전입일은 2004년 4월 21일로, 말소기준권리인 2002년 5월 29일 가압류보다 늦습니다. 따라서 이 전입만으로 매수인에게 대항할 수 없으며, 배당표에도 보증금 인수액은 반영되지 않았습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분은 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 471,172원 |
| 1. 가압류 · 외환신용카드주식회사 | 1,039,886원 | 1,039,886원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 2,206,647원 | 2,206,647원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,386,341원 | 236,295원 |
| 4. 가압류 · 파산자 대양상호신용금고 관련 | 2,478,488원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 20,523,212원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 22,680,909원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 54,315,483원 중 채권자 예상배당은 3,482,828원이며, 미배당액은 50,832,655원입니다. 집행비용을 포함하면 매각대금 3,954,000원이 전부 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 할인율보다 물건 구조
현재 최저가는 3,954,000원으로 감정가 6,179,000원의 64.0%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 건물만 취득하고 토지는 취득하지 않는 구조에서는 건물 자체 가격보다 토지를 사용할 수 있는 권원의 존부와 조건이 경제성을 좌우합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,954,000원 | 3,482,828원 | 50,832,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 3,163,200원 | 2,706,262원 | 51,609,221원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 2,530,560원 | 2,085,010원 | 52,230,473원 | 0원 |
⑤ 토지·이용관계와 환금성
- 건물 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 위생설비·급·배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 매각 대상. 토지는 매각 대상이 아니며 제시외 건물 1-1·1-2·1-3은 매각에 포함됩니다.
- 토지 소유관계. 건물은 타인 소유 토지 위에 있고, 같은 토지 위에 타인 소유 건축물도 소재합니다.
- 법정지상권. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 성립 요건과 토지소유자의 입장을 확인해야 합니다.
- 관련 토지 현황. 토지면적 539㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·생산녹지지역에 저촉되며 자연취락지구·소로3류에도 저촉됩니다.
- 환금성. 토지와 분리된 건물만의 권리는 일반 주택보다 매수자 범위와 금융 활용이 제한될 수 있어 재매각 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 등기부 확인. 토지 소유자, 건물 소유권과 토지 소유권이 분리된 시점, 기존 사용계약 및 지료 지급 여부를 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 건물과 토지가 동일인 소유였던 시기와 분리 원인을 추적해 법정지상권 성립 가능성을 판단해야 합니다.
- 토지소유자 면담. 건물 존치·사용 동의 여부, 요구 지료, 매수 또는 임대 협의 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 현장 경계 확인. 제시외 건물 1-1·1-2·1-3의 위치와 사용상태, 다른 소유자의 건축물과의 경계·통행 관계를 확인하세요.
- 점유자 확인. 주민등록표상 전입자 박선종의 실제 점유 여부와 계약관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 보존·수선비 확인. 시멘블록조 단층 주택의 내부 상태와 설비 작동 여부를 현장에서 확인하고 수선비를 입찰가에 반영하세요.
- 대출 가능 여부. 건물만 매각되는 물건은 담보평가와 금융기관 취급이 제한될 수 있으므로 자금조달 가능성을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 등기사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸”만으로는 부족하다
이 사건은 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하고, 주민등록표상 전입자도 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 단순합니다. 하지만 낙찰자가 얻는 것은 토지를 포함한 완전한 주택이 아니라 타인 토지 위의 건물입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 같은 토지 위에 다른 사람 소유의 건축물까지 존재합니다.
따라서 감정가 6,179,000원이나 현재 최저가 3,954,000원보다 먼저 확인해야 할 것은 건물을 계속 존치·사용할 수 있는 권원이 있는가입니다. 권원이 확인되지 않은 상태에서는 2회 유찰과 64% 할인도 안전마진으로 보기 어렵습니다. 등기권리는 소멸하지만, 물건 구조는 고위험. 토지사용관계를 입찰 전에 확정하지 못한다면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.