최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔고, 최근 실거래 1건 140,000,000원과 비교하면 낮습니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이고, 배당표상 전세권자에게 27,309,440원 미배당이 발생합니다. 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수는 0원이지만, 입찰 전 전세권·점유관계 원본 확인이 핵심입니다.
청주지방법원 2025타경30529. 충북 충주시 목행동 더휴인Ⅴ 2층 202호입니다. 용도 표시는 아파트로 되어 있으나, 감정 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준은 데이터상 2019.12.13 갑구 3번 압류로 잡혀 있습니다. 이후의 전세권, 가압류, 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현재 회차 최저가는 104,960,000원으로 감정가 205,000,000원의 51.2%까지 낮아졌습니다.
권리 구조에서 가장 눈에 띄는 것은 2020.10.29 설정된 전세권 130,000,000원입니다. 다만 이 전세권은 말소기준인 2019.12.13 압류보다 뒤에 설정된 권리로 정리되어 있어, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당표상 전세권자는 최저가 기준 102,690,560원을 배당받고 27,309,440원이 미배당으로 남지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 연결되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30529 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 목행동 610-5 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔로 이용 중 · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 조명순 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 104,960,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2019.12.13 압류
임차인 없음. 별도의 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 이 사건의 기준일은 2020.10.29 전세권이 아니라 2019.12.13 갑구 3번 압류입니다. 따라서 2020.10.29 전세권, 2024.09.20 근저당권, 2025.04.30 임의경매개시결정은 모두 기준일 이후 권리로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 싸졌지만 표본은 1건뿐이다
더휴인Ⅴ 최근 실거래는 2024.11의 140,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 104,960,000원은 이 거래가의 75.0% 수준입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이라, 이 숫자 하나만으로 시세를 단정하기에는 제한이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 84.93㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가는 감정가의 절반 수준까지 낮아졌고 실거래 1건보다도 낮습니다. 가격 자체는 할인 구간에 들어왔습니다. 다만 총 25세대 규모의 소규모 단지이고, 최근 거래가 1건뿐이라 환금성은 대단지 아파트처럼 넓게 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,269,440원 |
| 2. 전세권 · 주식회사모아종합건설 | 130,000,000원 | 102,690,560원 |
| 3. 가압류 · 최국토 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최국토 | - | 0원 |
| 5. 근저당권 · 최국토 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 240,000,000원 중 예상 배당은 102,690,560원, 미배당은 137,309,440원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 낮아질수록 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 137,309,440원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 83,968,000원 | 82,056,576원 | 157,943,424원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 67,174,400원 | 65,565,261원 | 174,434,739원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목행용탄동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 북측으로 노폭 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 202호이며, 난방설비·위생 및 급배수설비·소화전설비·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 비행안전제6구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 더휴인Ⅴ는 총 25세대, 사용승인일 2018.07.18의 소규모 단지입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 검증과 매수층 확보가 중요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 확인. 이 리포트의 기준은 데이터상 2019.12.13 갑구 3번 압류입니다. 전세권을 말소기준으로 보지 않습니다.
- 전세권 점유 확인. 전세권 130,000,000원은 미배당이 발생합니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유·인도관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가는 실거래 1건 대비 75.0%이나, 최근 거래가 1건뿐입니다. 동일 건물·인근 오피스텔 매물과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 리스크. 25세대 규모라 대단지 아파트보다 환금성 검증이 중요합니다. 실수요·임대수요가 좁으면 매각 기간이 길어질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비가 매수인에게 문제될 수 있으니 관리주체에 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 수치 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가 할인”과 “권리 확인”을 분리해서 봐야 한다
이 물건은 3회 유찰로 가격은 많이 내려왔습니다. 현재 최저가 104,960,000원은 감정가의 51.2%, 최근 실거래 1건 140,000,000원의 75.0%입니다. 숫자만 보면 할인감은 있습니다. 그러나 전세권 130,000,000원 중 상당액이 미배당으로 남고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 결론은 단순합니다. 권리상 인수는 0원으로 보되, 전세권 점유·말소와 실제 환금성 확인 전에는 공격적으로 쓰기 어렵습니다. 권리 기준일은 반드시 2019.12.13 압류로 놓고 판단해야 합니다.
