청주지방법원 2025타경30621. 음성군 금왕읍 내송리 63-7 일대의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 730,765,520원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 374,152,000원입니다. 겉으로는 반값 경매처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 선순위 배당구조, 미배당 규모, 토지 경계와 이용상태 확인입니다.
권리관계만 보면 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다. 주민등록표상 전입자는 1명 확인되지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유관계는 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 63-7 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 방1,2, 창고 1,2, 주방, 거실, 옷방, 화장실 1,2 · 2층 방3,4, 거실, 욕실 |
| 소유자 | 심정은 2분의 1 · 이규희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 730,765,520원 / 374,152,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금왕신용협동조합 / 341,286,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수금은 없지만 미배당은 크다
말소기준은 2021.10.15. 심정은 지분 압류로 잡힙니다. 이후의 가압류, 금왕신용협동조합 근저당, 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 374,152,000원으로는 채권자 전체 청구·채권최고액 합계 840,486,775원 중 368,113,872원만 배당되고, 472,372,903원이 미배당으로 남습니다.
② 점유·임차인 — 전입자는 있으나 대항력은 약하다
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상돈 | 미상 | 주민등록표상 전입자 | 2024.05.27 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 2024.05.27로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 실제 점유자·임대차 존재 여부는 현장 확인과 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 반값이어도 ‘싸다’로 단정하기 어렵다
현재 최저가는 374,152,000원으로 감정가 730,765,520원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 299,321,600원, 5회 유찰 시 239,457,280원까지 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없고, 토지·건물의 일괄매각, 일부 토지의 실제 이용상태 차이, 경계 불분명 이슈가 함께 있어 최저가만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,038,128원 |
| 1. 근저당 · 남청주신용협동조합 | 390,000,000원 | 368,113,872원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 11,830,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 금왕신용협동조합 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 금왕신용협동조합 | 18,656,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 840,486,775원 중 368,113,872원만 배당되고, 미배당은 472,372,903원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 소재 “숫돌고개사거리” 북서측 인근 방향에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 소규모 주택단지이고, 배후로 전답지 및 자연림이 소재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하며, 남서측 도보 4분 정도 거리에 노선버스정류장(내송1리)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 단독주택으로, 위생·급배수설비, 도시가스 난방시설, 기본 전기 시설이 있습니다.
- 토지. 기호 1은 제1종일반주거지역, 기호 3,4는 자연녹지지역입니다. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부와 실제. 기호 3,4는 공부상 지목이 임야이나 실제는 대로 이용 중입니다. 목록 1,3,4 지상 잔디, 조경석, 조경수는 토지가액에 포함되어 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 경계가 다소 불분명하므로 입찰 전 경계측량 필요성을 비용에 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 함께 매각되고, 잔디·조경석·조경수도 토지가액에 포함되어 있습니다.
- 지목 차이. 공부상 임야인 토지가 실제 대로 이용 중인 부분은 이용상태와 향후 처분성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 주민등록표상 전입자는 있으나 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 응찰가 산정. 최저가가 감정가의 51%라도 실거래 비교가 없으므로, 수리비·측량비·명도비·환금성 할인까지 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 당해세와 체납 공과금 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 “확인비용”이 먼저다
이 사건은 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리상 치명적 부담이 작습니다. 그러나 3회 유찰이라는 숫자만 보고 싸다고 판단하기 어렵습니다. 감정가 730,765,520원에서 최저가 374,152,000원까지 내려왔지만, 현재 회차에서도 선순위 배당 후 미배당이 472,372,903원이고, 물건은 주택과 토지가 함께 움직이는 구조입니다. 특히 공부상 지목과 실제 이용상태 차이, 경계 불분명, 소규모 주택단지와 전답지·자연림 배후 입지는 환금성 할인요인입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 이 물건은 입찰가보다 먼저 현장과 토지 경계를 확인해야 합니다.
