청주지방법원 2025타경30639. 충주시 목행동 149-4 토지와 서흥2길 20-2 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골구조 기타 판넬지붕 2층으로, 일반건축물대장상 사용승인일은 2022.01.06입니다. 토지는 대지 447㎡이며 자연녹지지역에 속합니다.
권리구조의 기준점은 2022.02.21 설정된 충주농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 정태길 근저당과 제이비우리캐피탈·충북신용보증재단· 하나캐피탈·서민금융진흥원의 권리, 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상도 없어 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 목행동 149-4 · 충청북도 충주시 서흥2길 20-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 경량철골구조 기타(판넬)지붕 2층 · 사용승인 2022.01.06 |
| 토지 | 대 447㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 126,600원/㎡ |
| 소유자 | 김영호 (2022.02.21 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,376,700원 / 192,241,000원 (2회 유찰, 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈주식회사 / 53,722,106원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 2-1~2-3, 2-5~2-7 포함 · 제시외 2-4 경량철골조 창고(이동식 컨테이너) 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 임차보증금이나 대항력 승계 문제가 없고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리인 충주농업협동조합 근저당을 포함해 정태길 근저당, 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 권리 인수보다는 건물·토지의 현황과 매각 대상에서 빠지는 이동식 컨테이너의 위치 및 사용관계를 확인하는 것이 더 중요합니다.
② 가격 점검 — 64% 할인과 시세 우위는 다른 문제
현재 최저매각가는 192,241,000원으로 감정가 300,376,700원의 64.0%입니다. 두 차례 유찰되며 감정가보다 108,135,700원 낮아졌습니다. 그러나 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 표준화된 거래가격을 바로 대조하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 산업단지 및 군용비행장 관련 제한을 함께 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 192,241,000원 | 188,749,626원 | 80,539,815원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 153,792,800원 | 150,839,701원 | 118,449,740원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 123,034,240원 | 120,511,761원 | 148,777,680원 |
③ 예상배당표 (매각가 192,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,491,374원 |
| 1. 근저당 · 충주농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정태길 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 47,632,108원 | 45,749,626원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 32,277,384원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 35,936,642원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 제이비우리캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,443,307원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 근저당 2건이 전액 배당되고, 제이비우리캐피탈 가압류에 45,749,626원이 배당됩니다. 이후 채권과 소유자 잔여는 0원이며, 총 미배당액은 80,539,815원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 목행동 소재 충주 제1일반산업단지 서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 일부 농경지가 혼재하고 동측 인근에 산업단지가 위치하는 시외곽 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로가 통과합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 447㎡입니다. 완경사 사다리형 토지로 세로한면에 접하며, 이용상황은 단독입니다.
- 용도·제한. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 건물. 경량철골구조 기타 판넬지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌 및 일부 판넬, 내부는 벽지·타일, 바닥은 마루·타일 마감이며 급·배수와 난방설비가 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 시외곽 산업단지 주변의 단독주택·토지로 개별성이 큽니다. 아파트처럼 표준화된 비교가 어려워 매도 기간과 수요층은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 2-1~2-3, 2-5~2-7은 포함됩니다. 제시외 2-4 경량철골조 창고인 이동식 컨테이너는 제외되므로 현장에서 위치와 사용관계를 구분해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장과 현황을 대조해 실제 이용형태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64.0%라는 수치만 보지 말고 토지·건물 각각의 상태, 주변 거래와 보수비를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 등 제한이 향후 증축·개축·활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현황조사 및 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권 금액. 강제경매 청구액 53,722,106원과 등기상 가압류 금액 47,632,108원의 차이를 집행권원과 배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 현장에서”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당과 가압류가 모두 소멸하고 임차인도 없어 권리 인수 측면은 단순한 물건입니다. 현재 최저가 192,241,000원이 그대로 실질취득액이며, 후순위 채권자의 미배당 80,539,815원은 매수인에게 승계되지 않습니다.
그러나 두 차례 유찰되어 감정가의 64.0%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 시외곽 산업단지 주변 단독주택·토지는 개별성이 크고, 자연녹지지역과 비행안전구역 등 이용 제한도 있습니다. 여기에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너까지 있어 현장 경계와 사용관계 확인이 필수입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 등기 인수보다 토지 활용성과 건물 상태를 얼마에 평가하느냐입니다.
