수원지방법원 2024타경13363. 수원시 권선구 서둔동의 지하 6층·지상 8층 집합건물 내 1층 111호로, 등기상 용도는 근린시설, 감정평가 당시 이용상태는 판매시설(일반게임제공업의 시설)입니다. 윤성철 씨가 2022년 10월 31일 거래가 2,327,600,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사전북은행에 채권최고액 1,782,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 등기된 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순서는 비교적 명료하지만, 투자 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 2,440,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 410,091,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건의 일반 시장가격을 입증하는 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 특히 현재 사용이 일반적인 주거·사무용이 아닌 판매시설이라는 점을 고려하면, 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요, 영업 가능성, 점유 상태와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로357번길 30, 1층111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(일반게임제공업의 시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 8층 · 사용승인일 2022.08.19 |
| 소유자 | 윤성철 (2022.10.31. 거래가 2,327,600,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,440,000,000원 / 410,091,000원 (5회 유찰, 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 1,572,067,647원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 10월 31일 접수된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 국·수원시·당진시·국민건강보험공단 명의의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 검증 — 감정가 16.81%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 410,091,000원으로 감정가 2,440,000,000원의 16.81%입니다. 다만 일반적인 동일 평형 주거상품처럼 최근 실거래 평균과 직접 비교할 수 있는 물건이 아니므로, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 410,091,000원 | 403,590,090원 | 1,378,909,910원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 287,063,700원 | 282,244,808원 | 1,500,255,192원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 200,944,590원 | 197,331,366원 | 1,585,168,634원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 287,063,700원, 두 차례 더 진행되면 200,944,590원으로 낮아집니다. 그러나 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원이고, 가격 하락분은 주로 전북은행의 미배당 증가로 연결됩니다. 매수인에게 중요한 질문은 채권자의 회수율이 아니라, 해당 판매시설을 실제로 얼마에 임대·운영·재매각할 수 있는가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,500,910원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,782,500,000원 | 403,590,090원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,378,909,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 403,590,090원이 전북은행에 배당되고, 채권최고액 기준 1,378,909,910원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제액이 확인되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 서둔동 서호초등학교 남측 인근으로, 오피스텔·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 부지는 동측·서측·남측·북측 포장도로에 각각 접하며, 토지는 대체로 평지의 사다리형입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(역세권1지구)이며, 과밀억제권역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,089,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 2022.08.19 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기· 지하주차장·화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 이용상태가 판매시설 중 일반게임제공업의 시설이고 5회 유찰된 물건입니다. 주거상품보다 수요층이 제한될 수 있으므로 실제 임대수요와 업종 전환 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 영업자와 점유자의 동일 여부, 임대차계약, 보증금·차임, 사업자등록과 인도 일정을 현장에서 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태 및 권리정리 결과를 반드시 교차 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국·지방자치단체 등의 압류가 다수 존재합니다. 당해세와 법정기일, 교부청구액을 확인해 실제 배당표를 다시 작성하세요.
- 업종·시설 확인. 일반게임제공업의 시설과 관련된 인허가, 내부 시설물의 소유권, 철거·원상복구 비용, 다른 업종으로의 전환 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 주변 1층 근린시설의 임대료·공실률· 매매사례와 예상 수익률을 조사해 응찰가 상한을 산정하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.07 이후의 매각결과, 변경·연기·취하 여부를 법원 공고와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 제한된 수요를 먼저 본다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원이어서, 등기상 권리분석만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 감정가 2,440,000,000원이 5회 유찰돼 410,091,000원까지 내려온 배경을 단순한 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.
현재 이용상태는 일반게임제공업의 시설이고, 감정평가상 임대관계는 미상이며, 압류 5건과 공매공고도 존재합니다. 실거래 시세와 직접 대조하기 어려운 특수한 판매시설인 만큼, 권리는 통과하더라도 가격·점유·영업성·재매각 가능성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 결론은 권리구조는 단순, 가격 메리트는 미확정, 환금성은 주의입니다.
