청주지방법원 2025타경30647. 충주시 노은면 연하리 120-5 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 단독주택이고 부속건물은 창고로 이용 중입니다. 토지는 496㎡의 대지이며, 건물은 2003년 6월 23일 사용승인된 경량철골구조 단층 건물입니다.
권리구조는 외형상 복잡해 보이지만 핵심은 분명합니다. 2023년 하나카드 가압류가 말소기준 근저당보다 먼저 등기됐으나, 이 가압류는 2024년 6월 7일 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 6월 21일 더브릿지대부의 근저당권 75,000,000원이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 노은면 연하리 120-5 · 충청북도 충주시 노은면 연화1길 12-5 |
| 사건상 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 · 부속건물 창고 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕(아스팔트싱글) 단층 · 사용승인 2003.06.23 |
| 토지 | 대 496㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김선하 (단독소유 · 2019.03.07 증여, 2019.03.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 103,684,900원 / 66,358,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더브릿지대부 / 43,397,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 1-1 포함 · 판넬조 창고 3.3㎡와 파이프조 견사 7.5㎡ 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 가압류는 말소, 기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024년 6월 21일 설정된 주식회사더브릿지대부의 근저당권으로 채권최고액은 75,000,000원입니다. 2023년 11월 29일 하나카드 가압류 40,801,587원은 말소기준보다 앞서지만, 2024년 6월 7일 해제를 원인으로 말소됐으므로 낙찰자가 떠안을 선순위 가압류로 남아 있지 않습니다.
말소기준 이후의 하나카드 가압류 32,491,299원, 부산은행 가압류 16,588,021원, 케이뱅크 가압류 29,615,758원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권부채권에 설정된 질권은 배당 단계에서 권리관계를 확인해야 하지만, 별도의 점유·용익권은 아니며 제시된 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 64%여도 시세보다 싸다는 뜻은 아니다
감정가는 103,684,900원이고 현재 최저매각가는 66,358,000원으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가의 64.0% 수준입니다. 다음 회차 가정은 53,086,400원, 그다음 회차 가정은 42,469,120원입니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 66,358,000원 | 64.0% | 129,733,109원 |
| 3회 유찰 시 | 53,086,400원 | 51.2% | 142,765,820원 |
| 4회 유찰 시 | 42,469,120원 | 40.96% | 153,191,989원 |
하지만 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 본건은 면소재지 내 농촌지대의 단독주택으로, 아파트처럼 정형화된 비교사례를 적용하기 어렵습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 인수액을 더해도 66,358,000원이지만, 이 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 할인’으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,594,444원 |
| 갑구 3번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 40,801,587원 | 40,801,587원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사더브릿지대부 | 75,000,000원 | 23,961,969원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 32,491,299원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사부산은행 | 16,588,021원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 29,615,758원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 194,496,665원 중 채권자 예상배당은 64,763,556원이며, 미배당액은 129,733,109원입니다. 신청채권자의 청구액은 43,397,260원이고, 현재 회차 가정 배당액은 23,961,969원으로 채권 전액이 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 가정됐습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 부속건물은 창고로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 노은면사무소 동남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성된 면소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 소형차량 접근이 가능하고 서측 인근으로 감노로가 통과합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 496㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 86,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역(일반형)에 해당합니다. 가축사육제한구역과 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역에도 포함됩니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 단층으로 외벽은 싸이딩 판넬, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다. 사용승인일은 2003.06.23입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 면소재지 농촌지대의 단독주택은 아파트보다 비교 가능한 거래가 적고 매수층이 제한될 수 있습니다. 이미 2회 유찰됐다는 점도 가격 산정에 반영해야 합니다.
⑤ 매각 범위와 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며, 제시외 건물 1-1은 매각에 포함됩니다.
- 제외 시설. 토지 지상의 판넬조 판넬지붕 3.3㎡ 창고와 파이프조 비닐지붕 7.5㎡ 견사는 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 철거·사용 조건을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대 및 현장 점유자를 대조하세요.
- 말소 가압류 배당 여부. 2024.06.07 말소된 하나카드 가압류가 예상배당표에는 전액 배당으로 잡혀 있습니다. 배당요구와 채권 존부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 근저당권부채권 질권. 2024.07.02 설정된 근저당권부채권 질권의 채권자와 배당금 수령 관계를 배당표 및 채권계산서에서 확인하세요.
- 현장 가치 산정. 감정가 대비 64.0%만으로 응찰하지 말고 건물 노후도, 수리비, 도로 이용 상태와 농촌 단독주택의 재매각 기간을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역의 행위 제한을 관할기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장에서 결정된다
이 사건의 권리분석 핵심은 선순위처럼 보이는 가압류가 이미 말소됐다는 점입니다. 2024년 더브릿지대부 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 접근 가능한 물건입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 현재 최저가 66,358,000원은 감정가의 64.0%지만, 실거래 비교 자료가 없어 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 농촌지대의 단독주택, 2회 유찰, 임대관계 미상, 매각 제외 창고·견사, 말소 가압류가 포함된 예상배당표까지 확인할 요소가 여러 개입니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 현장조사 후 보수적으로 판단입니다.