청주지방법원 2025타경30651. 음성군 삼성면 덕정리 대한빌라 에이동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 홍달식이며, 1996년 농업협동조합중앙회 근저당권 32,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 음성군 압류와 비알코리아 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 감정가 47,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 현재 19,251,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 36,000,000원, 최신 거래는 30,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -2.0%로 소폭 하락 방향이지만, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 53.5% 수준이어서 가격 격차 자체는 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30651 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 470-1 대한빌라 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 59.35㎡ · 에이동 4층 401호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 · 1992.12.15 준공 · 10세대 |
| 소유자 | 홍달식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 19,251,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비알코리아 주식회사 / 15,404,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 말소기준은 1996.03.28 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 1996년 음성군 압류는 2005년 해제로 이미 말소됐고, 2018년 음성군 압류와 2025년 비알코리아 주식회사의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 53.5%
대한빌라(A동) 동일 면적 59.35㎡의 확인된 실거래는 총 7건입니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 36,000,000원, 최신 거래는 2025.04 · 30,000,000원이며 최근 거래 추세는 -2.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.35㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2025.04 | 59.35㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2024.05 | 59.35㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2024.03 | 59.35㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 2023.11 | 59.35㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2022.05 | 59.35㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2022.05 | 59.35㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.35㎡ | 3건 | 36,000,000원 |
현재 최저가 19,251,000원은 최근 12개월 평균 36,000,000원의 53.5%입니다. 최신 거래 30,000,000원보다도 낮습니다. 전체 7건 평균은 36,428,571원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 현재 가격은 낮은 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,251,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 746,518원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 32,500,000원 | 18,504,482원 |
| 2. 경매신청 · 비알코리아 주식회사 | 15,404,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 47,904,383원 가운데 예상배당은 18,504,482원, 미배당은 29,399,901원입니다. 신청채권자 비알코리아 주식회사에는 예상배당이 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 41% | 19,251,000원 | 18,504,482원 | 29,399,901원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 15,400,800원 | 14,723,586원 | 33,180,797원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 12,320,640원 | 11,698,868원 | 36,205,515원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 29,399,901원 → 33,180,797원 → 36,205,515원으로 늘어납니다. 신청채권자 비알코리아 주식회사의 예상배당도 각 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성중학교 남서측 방향에 위치하며, 주변은 소규모 주택가와 일부 근린생활시설, 배후 전답지로 구성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 남동측 방향 도보 약 6~7분 거리에 삼성터미널 노선버스정류장이 있어 제반 교통편익성은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로인 덕정로65번길에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택이며 외벽은 적벽돌, 창호는 하이샷시·알루미늄 샷시, LPG 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 삼성중학교 상대보호구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 435.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 183,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 7건 평균 36,428,571원보다 최근 12개월 평균 36,000,000원과 최신 거래 30,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 추세는 -2.0%입니다.
- 4회 유찰의 원인 확인. 현재 물건과 단지 경매 통계 모두 평균 4.0회 수준의 유찰을 보이므로 현장 상태와 실제 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관례 및 기타 사항은 미상입니다. 실제 점유 상태는 입찰 전에 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 설비 상태 확인. 1992.12.15 준공 건물이며 LPG 난방시설 등을 사용하므로 내부 설비와 수선 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 싸졌지만, 유찰 횟수에는 이유가 있다”
권리관계는 비교적 단순합니다. 1996년 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 4회 유찰 후 19,251,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 36,000,000원의 53.5% 수준입니다.
다만 이 물건의 핵심 리스크는 권리보다 환금성입니다. 대한빌라(A동)는 10세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%이며 실제 이 물건도 4회 유찰됐습니다. 최근 거래 추세 역시 -2.0%입니다. 따라서 권리와 가격은 긍정적이지만, 반복 유찰의 원인과 현장 상태를 확인한 뒤 보수적으로 접근할 물건으로 보는 것이 적절합니다.
