청주지방법원 2025타경30651. 음성군 삼성면 덕정리 대한빌라 에이동 4층 401호, 전용 59.35㎡ 다세대주택입니다. 소유자 홍달식 씨가 1993년 소유권을 취득한 뒤 1996년 농업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 32,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차 최저매각가 30,080,000원은 그대로 매수인의 실질취득액이 됩니다. 다만 선순위 근저당권자가 매각대금 전부를 배당받지 못하고 신청채권자도 배당받지 못하는 구조이지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 470-1 대한빌라 에이동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 삼성면 덕정로65번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.35㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 |
| 단지 / 준공 | 대한빌라(A동) · 10세대 · 1992.12.15 준공 |
| 소유자 | 홍달식 (1993.03.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 30,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비알코리아 주식회사 / 15,404,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 1996.03.28 접수된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 1996년 음성군 압류는 2005년 해제로 이미 말소됐고, 2018년 음성군 압류와 2025년 비알코리아 주식회사의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 평균의 82.6%
대한빌라(A동) 전용 59.35㎡와 면적이 일치하는 실거래 7건입니다. 거래금액은 30,000,000원~48,000,000원, 평균은 36,428,571원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.35㎡ | -1층 | 30,000,000원 |
| 2025.04 | 59.35㎡ | -1층 | 30,000,000원 |
| 2024.05 | 59.35㎡ | 2층 | 48,000,000원 |
| 2024.03 | 59.35㎡ | 4층 | 39,000,000원 |
| 2023.11 | 59.35㎡ | 3층 | 38,000,000원 |
| 2022.05 | 59.35㎡ | 2층 | 35,000,000원 |
| 2022.05 | 59.35㎡ | 4층 | 35,000,000원 |
| 평균 | 59.35㎡ | 7건 | 36,428,571원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 30,080,000원은 실거래 평균보다 6,348,571원 낮고, 평균의 82.6%입니다. 다만 실거래 최저가 30,000,000원과는 차이가 크지 않으며, 같은 4층의 거래금액도 35,000,000원과 39,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 941,440원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 32,500,000원 | 29,138,560원 |
| 2. 강제경매 신청 · 비알코리아 주식회사 | 15,404,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 47,904,383원 중 예상배당은 29,138,560원이며, 미배당액은 18,765,823원입니다. 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 당시 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 주변환경. 삼성중학교 남서측 방향에 위치하고, 주변은 소규모 주택가와 일부 근린생활시설, 배후 전답지로 구성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고, 삼성터미널 노선버스정류장이 남동측 방향 도보 약 6~7분 거리에 있어 제반 교통편익성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로인 덕정로65번길에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 외벽 적벽돌 마감, 기본전기·위생·급배수설비와 LPG 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 435㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 183,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·하수처리구역·가축사육제한구역·삼성중학교 상대보호구역· 중점경관관리구역에 포함되고, 소로2류에 저촉됩니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 확인되지만 10세대 규모의 소규모 다세대이고, 실거래금액도 30,000,000원부터 48,000,000원까지 차이가 있어 개별 호수 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 1992.12.15 준공된 건물로 누수·결로·배관·창호·도배·바닥 상태와 수리 범위를 확인하세요.
- 4층 거래와 비교. 동일 면적 4층 실거래는 35,000,000원과 39,000,000원입니다. 대상 호수의 상태 차이를 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 실거래 최저가 확인. 최저매각가 30,080,000원은 실거래 최저 30,000,000원과 유사합니다. 취득 관련 비용과 수리비까지 포함하면 체감 할인율이 낮아질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장에서 다시 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 공용부분 관리비와 수도·전기·LPG 관련 미납 여부를 관리 주체와 공급기관에 확인하세요.
- 도로·주차 확인. 서측 도로 접근성과 실제 주차 여건, 차량 진입 동선을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 상태가 결정한다
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리상 구조가 깔끔합니다. 현재 최저가 30,080,000원은 실거래 평균 36,428,571원보다 낮아 평균 대비 가격 여유도 있습니다. 그러나 실거래 최저가 30,000,000원과는 사실상 비슷하고, 1992년 준공·10세대 규모의 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 추가 권리 인수가 아니라 내부 수리비와 실제 재매각 가능 가격입니다. 권리는 합격이지만, 현장 상태를 확인한 뒤에야 현재 가격이 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다.