청주지방법원 2025타경30675. 충주메가폴리스 안에 있는 공장용지와 공장 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지는 8,103.8㎡의 공장용지이고, 감정평가상 에이동호·비동호는 공장, 씨동호는 공장 작업장·사무실·화장실 등으로 이용 중입니다. 제시외 건물 2-1부터 2-3과 기계기구 2-5는 매각에 포함되지만, 소외 주식회사 보네르 소유라는 의견서가 제출된 제시외 태양광설비는 매각에서 제외됩니다.
등기상 핵심은 2020.06.10. 설정된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권입니다. 이후 가압류·압류와 두 건의 경매개시결정이 이어졌지만 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 공장 경매는 등기만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 포함되는 기계기구의 실제 상태와 제외되는 태양광설비의 설치 범위, 임차인의 점유 부분을 현장에서 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 영평리 761 · 충청북도 충주시 대소원면 메가폴리스1로 37 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 공장·작업장·사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 8,103.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 광대로 한 면 접면 · 공시지가 115,400원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사엘시시 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 6,710,176,800원 / 4,294,513,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이티켐 / 900,683,332원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물 2-1~2-3 및 기계기구 2-5 포함 |
| 매각 제외 | 제시외 태양광설비 — 주식회사 보네르 소유라는 의견서가 2026.03.03. 제출됨 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2020.06.10. 을구 1번 중소벤처기업진흥공단 근저당권 1,498,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 2,880,000,000원, 을구 3번 1,300,000,000원의 근저당권이 이어졌고, 2020.06.16. 을구 5번 근저당권 1,498,000,000원이 추가됐습니다. 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유·용도 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송재익 | 부분 미상 · 상가임대차 현황서상 등록자 | 2025.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 등록일 2025.02.04.는 말소기준일 2020.06.10.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 계산되지 않았습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 부분이 미상이라 실제 배당 및 명도 범위는 현장조사와 매각물건명세서 원문으로 보완해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,294,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,345,130원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,498,000,000원 | 1,498,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,880,000,000원 | 2,751,167,870원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,498,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 에버켐 주식회사 | 245,687,200원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 1,020,750,000원 | 0원 |
| 8. 강제경매 신청 · 주식회사 아이티켐 | 900,683,332원 | 0원 |
| 9. 임의경매 신청 · 중소벤처기업진흥공단 | 900,683,332원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 10,243,803,864원, 예상 채권자 배당액은 4,249,167,870원이며 미배당액은 5,994,635,994원입니다. 신청채권자 주식회사 아이티켐의 예상배당은 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰·64% | 4,294,513,000원 | 4,249,167,870원 | 5,994,635,994원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 3,435,610,400원 | 3,398,854,296원 | 6,844,949,568원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 2,748,488,320원 | 2,718,603,437원 | 7,525,200,427원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 충주시 대소원면 영평리 소재 충주메가폴리스 안에 있으며, 인근은 중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 기업도시3로와 노선버스정류장이 있으나, 정류장 거리·노선·배차간격을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 토지 조건. 공장용지 8,103.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 115,400원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반공업지역·공업용지·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하고, 가축사육제한구역과 준보전산지가 포함되며 대로3류에 접합니다.
- 건물. 에이동호와 비동호는 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장이고, 씨동호는 일반철골구조 판넬지붕 3층으로 작업장·사무실·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 사무실 시스템에어컨 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보목록 대조. 영평리 761 토지와 에이동호·비동호·씨동호의 담보 범위, 을구 1번 일부포기 범위를 원등기와 공동담보목록으로 확인하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 을구 3번 근저당 중 기술보증기금에 이전된 601,000,000원의 권리관계와 실제 배당요구 내용을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 송재익의 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현장 점유와 사업자등록 사항을 대조하세요.
- 기계기구 시운전. 기계기구 2-5의 정상가동 여부가 확인되지 않았으므로 전원·배관·제어부, 유지보수 상태와 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 태양광설비 경계. 매각 제외 태양광설비의 설치 위치, 건물과의 결합 상태, 전력계통 및 철거·사용 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1~2-3과 기계기구 2-5는 포함되고 태양광설비는 제외됩니다. 감정평가서의 물건번호와 현장 표식을 대조하세요.
- 세금·실제 배당. 충주세무서장의 압류가 있으므로 당해세와 법정 우선순위가 반영된 배당요구 및 교부청구 내역을 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 대비 유찰률만 보지 말고 토지·건물·포함 설비·제외 설비를 분리해 실질가치를 산정한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리 통과, 현장·가격 검증 선행”
이 사건은 말소기준 이후의 후순위 권리와 대항력 없는 임차인 등록으로 구성돼, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원인 소멸형입니다. 현재 최저가에서 권리상 실질취득액은 4,294,513,000원으로 명확합니다. 다만 2회 유찰과 감정가 64%라는 숫자만으로는 투자성이 확정되지 않습니다.
포함되는 기계기구는 정상가동 여부가 확인되지 않았고, 현장에 있는 태양광설비는 매각에서 제외됩니다. 임차인의 점유 부분도 미상이며 근저당의 일부포기·일부이전 기록과 공동담보 구조도 원문 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 공장 설비와 점유 경계를 확인하기 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
