청주지방법원 2025타경30694. 충청북도 음성군 대소면 대풍리 388의 공장용지와 공장·사무실·숙소 이용 건물에 관한 경매입니다. 감정 이용상태상 일련번호(3)는 공장, 일련번호(4)는 1층 사무실·사장실·식당, 2층 숙소 6실·샤워실 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 2,760㎡이고, 계획관리지역·성장관리계획구역(복합형)에 속합니다.
권리의 기준점은 2022.05.17 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 1,320,000,000원입니다. 이후 근로복지공단·중부철강·삼정이엔지·김유식·삼성레미콘·임용기·최재호· 소상공인시장진흥공단 등의 가압류와 국의 압류, 중소기업은행의 경매개시결정이 이어졌지만 현재 남은 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30694 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 대풍리 388 · 충청북도 음성군 대소읍 대소산단로 109 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실·사장실·식당 · 숙소(6)·샤워실 |
| 토지 | 공장용지 · 2,760㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사지아이테크 |
| 감정가 / 최저가 | 1,880,983,600원 / 963,064,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,121,901,188원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.05.17 중소기업은행 근저당권입니다. 2022.06.02 주식회사 디데이종합건설 가압류는 2022.07.18 해제로 이미 말소됐고, 2023.09.01 국의 압류도 2024.06.12 해제로 말소됐습니다. 이후 남아 있는 가압류·압류 및 2025.08.05 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·전입자 — 4명 모두 기준일 이후
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은숙 | 3번에 별지도면 (나)부분 | 2025.04.22 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 구광서 | 주민등록표상 전입자 · 부분 미상 | 2024.12.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박옥경 | 주민등록표상 전입자 · 부분 미상 | 2023.12.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 민용기 | 주민등록표상 전입자 · 부분 미상 | 2023.12.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
4명의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.05.17 이후이므로 대항력은 없습니다. 정은숙의 보증금은 1,000원으로 기재돼 있고, 나머지 3명은 보증금이 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰로 51.2%, 시세 판단은 별개
현재 회차는 감정가 1,880,983,600원에서 3회 유찰된 963,064,000원으로, 감정가 대비 51.2%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 770,451,200원과 616,360,960원까지 내려갑니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 963,064,000원 | 580,415,819원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 770,451,200원 | 771,102,491원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 616,360,960원 | 923,651,829원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 963,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,030,640원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 951,033,360원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 12,180,390원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 중부철강 | 17,488,265원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 삼정이엔지 | 62,608,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김유식 | 45,925,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사삼성레미콘 | 13,378,073원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 임용기 | 1,628,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 최재호 | 5,090,658원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 53,150,793원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,030,640원을 제외한 951,033,360원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 총 채권 미배당은 580,415,819원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 추정에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 대소면 대풍리 소재 대소산업단지 남서측 인근이며, 주위는 공장·주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 감정상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호(3)는 공장, 일련번호(4)는 1층 사무실·사장실·식당, 2층 숙소(6)·샤워실 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 판넬지붕이며, 위생·급배수·기본 전기설비가 구비돼 있습니다. 사무실·숙소 부분에는 시스템냉난방설비와 전기판넬 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,760㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 189,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024.03.15·복합형), 가축사육제한구역(2025.05.30·일부제한구역)입니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 직접 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가의 51.2%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단하지 말고, 현재 실질취득액 963,064,000원의 적정성을 실제 공장·토지 거래 기준과 대조하세요.
- 점유 범위 확인. 정은숙은 별지도면 (나)부분, 구광서·박옥경·민용기는 점유 부분이 미상입니다. 현장 점유와 인도 대상 범위를 확인하세요.
- 임차인 배당 확인. 4명 모두 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 보증금이 미상인 전입자들의 배당관계를 원본 명세서에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에 대풍리 388, 388-3 및 제나동호가 공동담보로 표시돼 있으므로 실제 배당관계와 매각대상 범위를 확인하세요.
- 공장저당 목록 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-235호와 실제 매각대상 시설·설비 범위를 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현재 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증해야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.05.17 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 4명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 현재 최저가 963,064,000원이 곧 실질취득액입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 기준이 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 낼 근거는 없습니다. 게다가 현재 회차에서도 채권 미배당이 580,415,819원 발생하고, 추가 유찰 시 그 규모는 더 커집니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 이 물건의 승부처는 공동담보·공장저당 범위와 점유관계를 확인한 뒤 실제 공장·토지 가격을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
