249,900,000원
수원지방법원 2024타경13516. 용인시 기흥구 하갈동에 위치한 씨동 2층 202호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 중 2층이며, 비교 대상 면적은 63.9664㎡입니다. 단지는 28세대, 사용승인일은 2023.03.16이고, 건물 명칭은 2024.10.29 시더스프리미엄힐에서 송명팰리채로 변경됐습니다.
가격만 보면 감정가 510,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 249,900,000원까지 내려왔고, 확인된 동일면적 거래 350,000,000원보다 100,100,000원 낮습니다. 그러나 실거래 표본은 2024.09 한 건뿐이므로 현재 가치의 충분한 증거로 보기 어렵습니다. 더 중요한 문제는 배당표상 금전 인수액과 별개로 지역권 설정 별도등기가 매수인 인수권리로 명시돼 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 덕영대로 1879-2, 씨동 2층 202호 (하갈동, 시더스프리미엄힐) |
| 등기상 표시 | 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 제씨동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 비교 대상 면적 | 63.9664㎡ |
| 소유자 | 주식회사송명 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 249,900,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박대영 / 278,109,376원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 별도등기 | 토지에 관한 별도등기 있음 · 표제부 2번 별도등기인 을구 15번 지역권 설정등기 인수 명시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 재확인과 지역권 인수
등기 흐름에는 2024.02.02 주식회사윈즈에프앤아이대부의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 먼저 설정됐지만, 이 근저당권은 2024.03.21 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2024.05.14 박대영 명의의 채권최고액 375,000,000원 근저당권이 설정되고, 박대영이 임의경매를 신청한 구조입니다.
임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 점유자와 실제 임대차관계가 없다고 단정할 수는 없습니다. 전입세대와 점유현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 71.4%지만 표본은 한 건
송명팰리채에서 확인된 비교 거래는 전용 63.97㎡의 2024.09, 4층, 350,000,000원 거래 한 건입니다. 최저매각가 249,900,000원은 이 거래가의 71.4%로, 금액 차이는 100,100,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 63.97㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 평균 | 63.97㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
수치상 최저가는 거래가보다 낮지만, 단지 전체가 28세대이고 확인 거래도 1건뿐입니다. 거래일 이후의 가격 추세를 교차 확인할 다른 사례도 없습니다. 따라서 71.4%라는 비율만으로 ‘현재 시세보다 확실히 싸다’고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,298,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사윈즈에프앤아이대부 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박대영 | 375,000,000원 | 45,601,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 575,000,000원 중 245,601,400원이 배당되고, 미배당은 329,398,600원입니다. 배당 가정상 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 지역권 별도등기 인수는 별개의 권리 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 249,900,000원 | 245,601,400원 | 329,398,600원 | 45,601,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 403,319,020원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 455,063,315원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 중 2층 202호입니다.
- 주위환경. 용인-서울 고속도로 청명 I.C 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·물류센터·골프연습장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 세로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·준보전산지·성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 3,474㎡, 공시지가는 983,000원/㎡이며 완경사 자루형 토지입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 28세대의 소규모 단지이고 확인된 동일면적 거래가 1건이어서 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지역권 원문 확인. 표제부 2번 별도등기와 을구 15번 지역권 설정등기의 대상 토지, 권리 범위와 존속 내용을 확인하세요.
- 말소기준 재검토. 2024.02.02 근저당권의 2024.03.21 말소 여부와 2024.05.14 박대영 근저당권의 순위를 등기 원문으로 대조하세요.
- 배당표 교차검증. 말소된 것으로 기재된 근저당권에 200,000,000원을 우선 배당하는 산정이 실제 배당순위와 일치하는지 확인하세요.
- 점유 조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대, 점유자, 임대차계약과 인도 가능성을 확인하세요.
- 실거래 보강. 350,000,000원 비교가는 2024.09 한 건뿐이므로 인근 다세대·연립주택과 최근 거래를 추가 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역과 자연녹지지역 등 규제가 취득 및 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명칭 대조. 시더스프리미엄힐에서 송명팰리채로 변경된 명칭이 등기·건축물대장·현장 표시에서 일치하는지 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 권리가 있다
최저가 249,900,000원은 확인 거래가 350,000,000원의 71.4%이고, 예상배당상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 이 두 수치만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 그러나 비교 거래는 한 건에 불과하고, 이미 2회 유찰된 28세대 소규모 단지입니다.
결정적인 쟁점은 인수되는 지역권 별도등기입니다. 여기에 2024.02.02 근저당권의 말소기재와 예상배당 순서 사이의 차이도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격 차이는 확인되지만, 권리 원문을 해소하기 전까지 입찰 보류”입니다. 지역권의 실질적 영향과 정확한 말소기준·배당순위가 확인될 때 비로소 71.4%라는 가격 비율을 투자 판단에 사용할 수 있습니다.