청주지방법원 2025타경30714. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 110동 301호, 전용 59.8332㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 2018.01.17. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 정대현의 전입·점유·확정일자는 2020.12.15.로 말소기준권리보다 늦고, 등기된 임차권 역시 2023.11.10. 접수됐습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없으며, 임차보증금 119,360,000원을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
가격만 보면 2026.07.06 당시 최저매각가 104,960,000원은 실거래 평균의 70.2%로 할인 폭이 컸습니다. 그러나 이 금액은 이미 지나간 매각기일의 최저가격입니다. 실제 매각 여부, 낙찰가격, 매각허가 및 대금납부 진행 상태는 확인되지 않았으므로, 이를 현재 이용 가능한 가격으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 제110동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8332㎡ · 지하2층/지상20층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 당시 최저가 | 164,000,000원 / 104,960,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,136,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 (리포트 기준일 2026.07.11 현재 경과) |
| 단지 정보 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 사용승인 2018.01.15 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
말소기준권리는 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 정대현의 전입·점유·확정일자 2020.12.15.은 이보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기와 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대현 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.15 | 2020.12.15 | 119,360,000원 | 제출 · 2023.11.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정대현은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 배당요구는 제출했지만, 당시 최저가격을 전제로 한 예상배당에서는 선순위 근저당권에서 매각대금이 모두 소진됩니다.
③ 시세 비교 — 당시 가격은 실거래 평균의 70.2%
신우희가로아파트 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 거래가격은 145,000,000원~160,000,000원, 평균은 149,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 16 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 149,500,000원 |
대상 호수와 같은 3층의 2026.05 실거래는 148,000,000원입니다. 2026.07.06 당시 최저매각가 104,960,000원은 실거래 평균보다 44,540,000원 낮고, 평균의 70.2%였습니다. 인수액이 0원이므로 당시 최저가격에 낙찰된다고 가정할 경우 실질취득액도 104,960,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (2026.07.06 당시 최저매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,269,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 102,690,560원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 138,136,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 104,960,000원을 가정하면 집행비용 2,269,440원을 제외한 전액이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 54,039,045,950원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 중앙탑중학교 남측 인근의 아파트지대이며, 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·급탕·난방·소방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 아파트 부지로 단지 내 아스팔트 포장도로와 접하며, 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 학교 상대보호구역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 환금성. 741세대 단지이고 동일 면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 실거래는 145,000,000원~160,000,000원 범위로 형성됐습니다.
⑥ 사후 확인 체크리스트
- 매각 결과. 2026.07.06 기일의 매각 여부와 실제 최고가매수신고가격을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 절차 상태. 매각허가결정, 항고, 대금납부 및 소유권이전 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 54,003,600,000원 근저당과 62,160,000원 변경등기, 공동담보 해제의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 매각 이후 등기의 처리와 관련 의무의 존속 여부를 매각물건명세서 및 등기기록으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비와 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리와 당시 가격은 양호, 현재 상태는 확인 전
이 사건은 임차보증금 인수 위험이 핵심인 물건이 아닙니다. 실제 임차인 정대현의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 2026.07.06 당시 최저매각가도 실거래 평균의 70.2%여서 가격 여유가 컸습니다.
그러나 기준일은 2026.07.11이고 매각기일은 이미 닷새 전에 경과했습니다. 따라서 이 리포트의 104,960,000원은 현재 응찰 가능한 가격이 아니라 지난 기일의 기준가격입니다. 결론은 “권리상 인수 위험은 낮고 당시 가격은 유리했지만, 매각 결과 확인 전에는 투자 가능 상태를 확정할 수 없다”입니다.
