청주지방법원 2025타경30751. 충주시 용산동 139, 용정9길 11의 토지와 2층 주상용 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층이 일반음식점과 주택, 2층이 주택입니다. 토지는 602.0㎡이고 일반상업지역, 지목은 대, 이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 김회기이며 2009.11.26. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2019.07.24. 설정된 청주저축은행 근저당 364,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 붙은 충북신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·기술보증기금의 가압류, 국의 압류, 이필호의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 바깥의 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30751 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 용산동 139 · 충청북도 충주시 용정9길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 · 1층 일반음식점 및 주택 · 2층 주택 |
| 토지 | 602.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김회기 · 2009.11.26. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 686,281,100원 / 549,025,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이필호 / 325,347,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 이후 정리
말소기준권리는 2019.07.24. 청주저축은행 근저당입니다. 현재 살아 있는 후순위 가압류·압류 및 2025.09.10. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 조흥은행·충주축산업협동조합·엄정농업협동조합·농협은행·신한은행 등의 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 80%
감정가는 686,281,100원, 현재 최저매각가는 549,025,000원입니다. 1회 유찰에 따라 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다. 다만 이 사건은 가격만으로 실질 취득비용을 계산할 수 없습니다. 차미선의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 549,025,000원 | 541,134,750원 | 1,084,154,410원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 439,220,000원 | 432,427,800원 | 1,192,861,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 351,376,000원 | 345,656,736원 | 1,279,632,424원 |
유찰이 늘수록 매각가는 내려가지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 이 미배당 채권들은 말소기준 이후의 등기권리이므로 그 자체가 매수인의 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 그러나 선순위 전입자의 임차보증금 문제는 이 배당표와 별개입니다.
③ 점유관계 — 차미선이 핵심 변수
| 성명 | 점유 근거 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송희 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차미선 | 주민등록표상 전입자 | 2011.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정경준 | 주민등록표상 전입자 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.12.01 배당요구 | 해당 없음 |
송희와 정경준은 각각 2024.10.10., 2024.08.26. 전입으로 말소기준보다 뒤입니다. 정경준은 2025.12.01. 배당요구를 했습니다. 세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 중복 합산 대상은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 549,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,890,250원 |
| 2. 근저당 · 주식회사청주저축은행 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 185,000,000원 | 177,134,750원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 22,950,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 217,991,215원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 510,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 이필호 | 325,347,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,625,289,160원 가운데 채권자 배당은 541,134,750원, 미배당은 1,084,154,410원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 차미선의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 인수위험은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용산생활체육공원 남서측 인근으로, 주상용부동산·상업용부동산·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 일반음식점의 주방·홀·현관 등과 주택의 방2·거실·화장실, 2층은 주택의 방4·거실·주방·화장실2·현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 1층은 1988.06.27. 사용승인, 2층 일부는 2002.10.21., 2002.12.06., 2010.04.15. 증축된 2층 건물입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 602.0㎡, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 450,400원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차미선 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 임대차계약 존부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 송희의 상가임대차 관계 확인. 2024.10.10. 등록자로 보증금과 차임이 확인되지 않았으므로 실제 임대차 범위를 점검해야 합니다.
- 정경준 배당요구 확인. 2025.12.01. 배당요구가 접수됐으나 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 주상용 명도. 주택과 일반음식점이 함께 이용되는 물건이므로 각 점유 부분과 실제 사용자를 구분해 명도범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 산정에 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 체납관계를 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 존속·말소 상태를 입찰 직전 등기부로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2019.07.24. 청주저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·강제경매는 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 549,025,000원입니다.
하지만 최종 판단은 점유관계에서 갈립니다. 차미선은 2011.02.17. 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 단순히 “인수 없음”으로 처리할 수 없으며, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 배당표상 인수 0원과 달리 실제 실질취득액은 보증금 확인 전까지 미확정입니다. 이 물건은 등기권리보다 임차관계 확인이 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.
