청주지방법원 2025타경30783. 음성군 금왕읍 용계리의 한국불교성지종 무극정사 관련 사찰 건물과 주변 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2019.12.05 사용승인된 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 제2종근린생활시설(사찰)로, 법당과 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 계획관리지역과 보전관리지역 등이 섞여 있고 일부는 준보전산지에 해당합니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 현재 남아 있는 권리 중 기준이 되는 것은 2022.04.21 전경우의 가압류 176,960,200원이고, 이후 설정된 2023.12.29 강경숙의 근저당권 채권최고액 660,000,000원과 2025.09.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없어 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30783 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 279-1 |
| 등기부상 건물 소재 | 충청북도 음성군 금왕읍 용계리 279-6 · 덕금로 1015-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(사찰) · 법당 및 사무실 |
| 소유자 | 한국불교성지종 |
| 감정가 / 최저가 | 2,191,992,510원 / 1,122,300,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 558,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1~10 지분매각 · 공유자 우선매수청구권 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 현재 확인 범위에서는 대항력·우선변제권이 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 51.2% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,122,300,000원으로 감정가 2,191,992,510원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐다는 점만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 근거가 없습니다.
더구나 일반 주거용 아파트가 아니라 사찰·사무실 용도의 건물과 여러 토지가 함께 묶이고, 목록 1~10은 지분매각입니다. 감정가보다 싸다는 사실과 시장에서 되팔기 쉬운 가격이라는 것은 전혀 다른 문제입니다. 3회 유찰 자체가 시장의 가격·용도 수용성이 낮았다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,122,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,623,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 전경우 | 176,960,200원 | 176,960,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중국인 강경숙 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 271,716,800원 |
현재 회차에서는 등록 채권 총액 836,960,200원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 매각조건·현황 — 권리보다 물건 자체가 더 어렵다
- 일괄매각. 여러 토지와 사찰 건물을 한 번에 취득하는 구조입니다.
- 지분매각. 목록 1~10은 지분매각이지만 공유자 우선매수청구권은 없습니다.
- 제시외 수목. 제시외 수목 7-1은 매각에 포함됩니다.
- 석탑 제외. 목록 1 지상의 석탑은 사찰 조형물로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 목록 4. 북측 일부에 콘크리트 기초가 있고, 공부상 임야로 대부분 소나무·참나무 등이 소재하는 자연림입니다. 남동측 일부는 사찰의 부속토지로 이용됩니다.
- 목록 11. 건물 북동측 일부에 다락층이 있으며 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 경계. 인접지와 경계가 불분명해 경계측량이 필요합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영풍아파트 남서측 인근으로, 중소규모 공장·창고시설·농촌마을·농경지·과수원·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 동측 인근 지방도로인 덕금로를 이용해 접근할 수 있고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.12.05 사용승인, 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 제2종근린생활시설(사찰)입니다. 전기·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역·준보전산지·가축사육제한구역 등이 필지별로 적용됩니다.
- 대표 토지정보. 지목 대, 면적 598.0㎡, 공시지가 58,100원/㎡, 평지·부정형·세로한면(불)입니다.
- 임대관계. 토지 전체 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 51.2%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 사찰·근린생활시설·임야·토지 지분의 현지 거래 가능성을 따로 검증해야 합니다.
- 경계측량. 인접지 경계가 불분명하므로 응찰 전 실제 점유·경계·진입관계를 확인해야 합니다.
- 지분 구조 확인. 목록 1~10이 지분매각인 만큼 취득하는 지분과 나머지 공유관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 매각 제외물 확인. 목록 1 지상의 석탑은 매각에서 제외되므로 현장에서 위치와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 토지별 규제 확인. 계획관리·보전관리·준보전산지·가축사육제한 등 필지별 규제가 달라 향후 활용 가능성에 차이가 있습니다.
- 현황 임대관계 확인. 토지 전체 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장점유와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리는 되지만, 매수층이 좁다”
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 난도는 권리보다 물건의 특수성에서 올라갑니다. 사찰·사무실 용도의 제2종근린생활시설, 여러 필지의 일괄매각, 목록 1~10 지분매각, 자연림과 규제 토지, 경계 불분명까지 겹쳐 있습니다.
최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔더라도 비교할 실거래 자료가 없으므로 가격 가점을 주기 어렵고, 이미 3회 유찰됐다는 사실은 시장의 수요가 제한적이라는 신호로 보는 편이 안전합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증 필요, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 등기부보다 실제 토지 경계와 활용도, 그리고 향후 매수자를 찾을 수 있는지에 있습니다.
