청주지방법원 2025타경30793. 충주시 주덕읍 화곡리 시그니처시티 4층 412호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이나, 감정평가 요항의 이용상태는 오피스텔(원룸 타입)으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물이며 본건은 4층입니다. 소유자는 배명숙이고, 2021년 소유권이전 등기 당시 거래가액은 90,233,832원입니다.
권리구조는 복잡하지 않습니다. 2021년 3월 8일 설정된 주덕신용협동조합의 채권최고액 55,200,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 9월 15일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 근저당권에 49,475,780원이 배당되고 5,724,220원의 미배당이 남지만, 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 4층 412호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 주덕읍 기업도시2로 152 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔(원룸 타입) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제4층 제412호 |
| 소유자 | 배명숙 · 단독소유 · 2021.03.08 소유권이전 · 거래가액 90,233,832원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 50,790,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주덕신용협동조합 / 46,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
2021년 1월 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2021년 3월 8일 배명숙 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주덕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대 확인 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인된 사건은 아니며, 입찰 전 실제 점유자와 전입·임대차관계를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신고 내역 없음 | 해당 없음 | 확인 없음 | 확인 없음 | 0원 |
③ 4회 유찰 — 감정가 41%지만 시세와는 별개
감정가 124,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,790,000원, 감정가의 40.96%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 40,632,000원, 6회 유찰 시 32,505,600원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 41%니까 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 이미 네 차례 유찰됐다는 사실은 시장의 응찰 강도가 낮았다는 결과이므로, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 거래 가능 가격과 환금성을 확인하는 쪽이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (감정가 41%) | 50,790,000원 | 49,475,780원 | 5,724,220원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 40,632,000원 | 39,500,624원 | 15,699,376원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 32,505,600원 | 31,520,499원 | 23,679,501원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,314,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주덕신용협동조합 | 55,200,000원 | 49,475,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,314,220원을 제외한 49,475,780원이 주덕신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 5,724,220원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 주덕읍 화곡리의 충주기업도시 내에 위치하며, 인근은 근린생활시설·아파트단지·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서쪽 기업도시3로 등의 간선도로와 연계가 용이합니다. 차량으로 10분 이내 거리에 중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC가 있고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 원룸 타입으로 이용 중입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·옥내소화전·도시가스·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·충주기업도시개발구역이며, 토지 공시지가는 968,900원/㎡입니다.
- 도로. 북쪽으로 왕복 3차선 포장도로와 접하고, 동쪽으로 노폭 약 6m의 보행자전용도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도·실제 이용 재확인. 사건상 용도는 아파트이나 감정평가상 오피스텔(원룸 타입) 이용입니다. 입찰 목적에 맞는 이용·환금성을 직접 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부와 임대차관계를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 단정 금지. 현재 최저가 50,790,000원은 감정가의 40.96%지만 실거래 비교치가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰된 만큼 가격뿐 아니라 수요·환금성·점유와 이용형태를 함께 점검하세요.
- 근저당 부족액 구분. 현재 근저당 미배당 5,724,220원은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준인 주덕신용협동조합 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 조심해야 합니다. 감정가 1.24억에서 5,079만원까지 내려왔지만 이미 네 번 유찰됐고, 감정평가상 실제 이용은 오피스텔 원룸 타입입니다. 비교 실거래가 없는 상태에서는 “41%니까 싸다”가 아니라 “왜 4회 유찰됐는지 확인한다”가 먼저입니다. 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 현장 확인이 필요한 사건입니다.