인수 0원·감정가 64%까지 하락 — 다만 시세 확인 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

청주지방법원 2025타경30793. 충주시 주덕읍 화곡리 시그니처시티 4층 412호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있으나, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔(원룸 타입)으로 조사됐습니다. 배명숙 씨가 2021년 3월 8일 거래가액 90,233,832원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주덕신용협동조합이 채권최고액 55,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 9월 15일 주덕신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리구조는 비교적 단순합니다. 선순위로 남는 임차권이나 매수인이 승계하는 등기상 권리는 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 점유 원인은 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸

최초 소유권보존은 2021년 1월 18일 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기로 이루어졌습니다. 이후 2021년 3월 8일 배명숙 씨에게 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 설정된 주덕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리가 됐습니다. 2025년 9월 15일의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 가격과 실질취득 — 최저가 79,360,000원, 인수 0원

현재 최저매각가는 감정가 124,000,000원의 64%인 79,360,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 79,360,000원으로 같습니다. 다만 이 금액을 비교할 실거래 가격이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.

3회 유찰 시까지는 채권최고액 55,200,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 4회 유찰 시나리오에서는 채권 미배당액 5,723,827원이 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 계속 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 79,360,000원 가정)

현재 최저가 79,360,000원 기준 추정입니다. 집행비용은 1,828,480원, 주덕신용협동조합 근저당권에는 채권최고액 기준 55,200,000원이 배당되고, 소유자 잔여금은 22,331,520원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 충주시 주덕읍 화곡리의 충주기업도시 내에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 아파트단지와 공장 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 서쪽의 기업도시3로 등 간선도로와 연계가 용이합니다. 차량으로 10분 이내 거리에 중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC가 있고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 4층 412호입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기· 옥내소화전·도시가스·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 2필 일단의 토지로 근린생활시설 및 업무시설인 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북쪽으로 왕복 3차선 포장도로, 동쪽으로 폭 약 6m의 보행자전용도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·충주기업도시 지구단위계획구역 및 기업도시개발구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 968,900원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
• 이용 특성. 사건상 용도는 아파트이지만 감정평가상 오피스텔 원룸 타입으로 이용 중이므로, 가격 비교와 이용계획은 실제 용도를 기준으로 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관련 서류를 통해 실제 점유자 및 점유 원인을 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 아파트 분류와 감정평가상 오피스텔 원룸 이용상태를 함께 확인하고, 실제 이용계획과 맞는지 점검하세요.
• 가격 비교. 현재 실질취득액은 79,360,000원이지만 실거래 비교 없이 저평가 여부를 단정하지 말고, 시그니처시티 및 인근 유사 오피스텔 거래가격을 확인하세요.
• 신탁등기 확인. 2021년 1월 18일 우리자산신탁 명의 신탁등기는 2021년 3월 8일 소유권이전과 함께 말소된 흐름을 등기 원문에서 다시 대조하세요.
• 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
• 매각기일 확인. 매각기일은 2026년 7월 6일로 기재되어 있으므로 매각 결과와 변경 여부를 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”

이 물건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2021년 3월 8일 설정된 주덕신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.

따라서 현재 최저가 79,360,000원이 곧 실질취득액입니다. 다만 감정가의 64%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 비교할 실거래 가격이 없고, 감정평가상 실제 이용도 원룸형 오피스텔이기 때문입니다. 권리는 검토 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 실제 점유와 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.