청주지방법원 2025타경30807. 충주시 앙성면 능암리 623-14 토지와 주택·창고가 결합된 물건입니다. 감정 이용상태는 주택의 방·주방·거실 등과 창고 5칸이며, 토지는 405.0㎡입니다. 현재 소유자는 최해영이고, 말소기준은 2018.11.23. 설정된 한마음새마을금고 근저당권 84,500,000원입니다. 그 뒤 하나카드 가압류와 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2018.06.07. 설정됐던 한마음새마을금고의 52,000,000원 근저당은 2018.09.03. 이미 말소됐고, 현존 말소기준은 같은 금융기관이 2018.11.23. 새로 설정한 84,500,000원 근저당입니다. 임차인은 확인되지 않아 배당표상 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 그러나 이 사건은 등기 외 물적 리스크를 반드시 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 능암리 623-14 · 충청북도 충주시 앙성면 능동3길 9 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택(방·주방·거실 등) 및 창고 5칸 · 토지 405.0㎡ |
| 소유자 | 최해영 (2018.09.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 187,197,400원 / 76,676,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 46,122,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 금전 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 현존 말소기준은 2018.11.23. 한마음새마을금고 근저당권이고, 2025.06.02. 하나카드 가압류와 2025.09.23. 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 187,197,400원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 76,676,000원, 감정가의 40.96% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 61,340,800원(감정가 33%), 그 다음은 49,072,640원(감정가 26%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다. 특히 토지 405.0㎡, 흙벽조 철기와지붕 단층 주택, 블럭조 기와지붕 단층 창고, 제시외 건물의 매각 제외라는 비표준 요소가 함께 있어 일반적인 공동주택처럼 단순한 시세 비교가 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,676,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,780,168원 |
| 2. 근저당 · 한마음새마을금고 | 84,500,000원 | 74,895,832원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 40,162,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 124,662,788원 중 74,895,832원이 배당되고 49,766,956원이 미배당되는 모형입니다. 신청채권자 청구액은 46,122,830원이며 현재 회차 배당모형에서는 신청채권자 청구액을 충족합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 물건 자체 리스크 — 토지와 건물을 따로 봐야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1~1-5는 매각에 포함됩니다.
- 창고 면적 차이. 목록 2 창고부분은 공부상 47.8㎡이나 현황은 67.5㎡입니다.
- 별도 제시외 건물. 목록 1 지상 제시외 건물 1개동은 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 405.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연취락지구·지구단위계획구역·주거용지·온천지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 온유랜드주식회사 충주지점 남동측 인근이며, 주변은 소규모 취락지역으로 배후에 전답지·임야가 주를 이룹니다. 남동측 근방에 하천, 북서측 근방에 호텔이 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 북측 방향 도보 1분 정도 거리에 노선버스정류장인 능암(종점방향)이 있어 제반 교통편익성은 보통입니다.
- 건물. 주택은 흙벽조 철기와 지붕 단층, 창고는 블럭조 기와지붕 단층입니다. 주택에는 위생·급배수설비, 보일러 난방, 기본 전기시설이 있고 창고에는 기본 전기시설이 있습니다.
- 환금성. 소규모 취락지역의 토지·단독주택·창고 복합형이고 4회 유찰됐으며, 매각 제외 제시외 건물 문제까지 있어 표준화된 공동주택보다 환금성 판단이 까다로운 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 건물의 권원 확인. 제시외 건물 1개동의 소유관계와 법정지상권 성립 가능성을 원본 서류와 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한 검토. 법정지상권 등이 성립하면 토지의 사용·처분이 제한될 수 있으므로 ‘낙찰 후 바로 전부 사용 가능’하다고 전제하면 안 됩니다.
- 창고 현황 확인. 공부상 47.8㎡와 현황 67.5㎡ 차이가 있으므로 실제 구조와 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 41%라도 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 49,766,956원은 채권자 측 부족액이며, 배당모형상 매수인 승계액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각 포함·제외 범위와 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각 제외 건물이다
이 사건은 등기상 권리분석만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인도 없어 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 토지 위 제시외 건물 1개동이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다.
최저가는 76,676,000원으로 감정가의 41%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없는 상태에서 그 할인율 자체를 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 게다가 4회 유찰, 비표준 주택·창고·토지 복합구조, 매각 제외 건물에 따른 이용 제한 가능성이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 없지만, 현장·법정지상권 검토 없이 가격만 보고 들어가기 어려운 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
