청주지방법원 2025타경30829. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 101동 7층 704호, 전용 84.9565㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 등기상 말소기준권리는 2018.01.17. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2018.01.23. 전입한 김성심의 임차권은 말소기준보다 뒤에 형성되어 대항력이 없고, 2023.07.25. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 228,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 182,400,000원입니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12개월 거래 12건의 평균은 222,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 195,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래보다도 12,600,000원 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 101동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9565㎡ · 지하3층·지상14층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 182,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,934,802원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력·인수는 없다
말소기준은 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 실제 임차인은 김성심 1명이며, 임대차계약일은 2015.11.27.이지만 주민등록일과 확정일자는 모두 2018.01.23., 점유개시일은 2018.01.25.입니다. 주민등록이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 임차보증금은 159,940,000원이고 2023.07.25. 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐지만, 이 권리 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성심 | 전유부분 건물 전부 | 159,940,000원 | 2018.01.23 / 2018.01.23 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 0원 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래권 아래
신우희가로아파트는 741세대, 사용승인일은 2018.01.15.이고, 비교 표본은 전용 84.96㎡ 동일 면적 최근 12개월 거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 12 | 217,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 229,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 229,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 222,166,666원 |
최근 12개월 거래 범위는 195,000,000원~240,000,000원, 평균은 222,166,666원입니다. 현재 최저가 182,400,000원은 이 평균의 82.1%입니다. 최신 거래인 2026.08. 195,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮아, 적어도 제공된 동일 면적 실거래 범위와 비교하면 가격 할인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,353,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,934,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 182,400,000원 가정에서는 집행비용 3,353,600원을 제외한 179,046,400원이 우리은행 배당으로 계산되며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 53,973,488,402원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 단지 내 위치. 주변은 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 14층. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있으며 본건은 7층 704호입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 남동측으로 폭 20m~25m 중로1류에 접합니다. 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 중앙탑중학교·충주중앙탑초등학교·중앙탑고등학교 상대보호구역 관련 규제가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 741세대, 2018년 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 195,000,000원~240,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계 재확인. 김성심의 주민등록일 2018.01.23.과 말소기준권리 2018.01.17.의 날짜를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당 원등기의 채권최고액 54,003,600,000원과 같은 날 변경등기의 88,320,000원·공동담보 해제 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한. 현재 최저가 182,400,000원은 최신 거래 195,000,000원보다 낮지만 낙찰 경쟁으로 가격이 상승할 수 있으므로 최근 12개월 실거래 범위와 비교해 상한을 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 145,920,000원, 3회 유찰 시 116,736,000원으로 낮아집니다. 다만 가격 하락만을 기다리기보다 실제 응찰 경쟁과 물건 상태를 함께 보아야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2018.01.19. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.12.02. 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 행정상 정리 여부를 원문 서류로 확인하세요.
- 관리비·점유 현황. 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 현장 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도, 대항력이 없으면 인수는 다르다”
이 물건의 첫인상은 159,940,000원이라는 큰 임차보증금 때문에 복잡해 보일 수 있습니다. 그러나 권리의 기준점은 금액이 아니라 말소기준권리보다 전입이 빠른가입니다. 김성심의 전입은 2018.01.23., 우리은행 근저당은 2018.01.17.로 앞서 있어 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 우호적입니다. 감정가 228,000,000원에서 1회 유찰돼 182,400,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 222,166,666원의 82.1%, 최신 거래 195,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 명료하고, 가격은 1회 유찰로 시세 아래에 진입한 물건으로 정리됩니다. 다만 우리은행 근저당 변경등기의 금액·공동담보 관계와 민간임대주택 등기는 입찰 전 원문 대조가 필요한 핵심 확인사항입니다.
