청주지방법원 2025타경30843. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 106동 703호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 지하3층·지상17층 건물의 7층 물건이며, 등기상 소유자는 주식회사신우산업개발입니다. 권리분석의 출발점은 2018.01.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
가격 쪽은 신건과 상황이 다릅니다. 감정가는 163,000,000원이지만 이미 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 130,400,000원입니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12개월 거래 평균 148,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 88.1% 수준입니다. 최신 거래도 2026.07. 144,000,000원으로, 현재 최저가가 최근 거래권 아래에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30843 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 7층 703호 |
| 물건종류 | 아파트 · 제7층 제703호 · 지하3층 지상17층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 130,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,067,427원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 뒤지만, 등기 두 건은 확인 필요
말소기준권리는 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 김진혜의 전입일은 2020.09.29.로 이보다 뒤이고, 제공된 판정도 대항력 없음입니다. 따라서 김진혜 임차권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차관계 — 실명 임차권자 1명, 2-2는 동일 권리 경정기재
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진혜 · 전유부분 건물 전부 | 주거(임차권등기) · 2020.09.29 | 122,700,000원 | 2021.10.18 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 을구 2-2 · 2번 임차권 경정기재 | 전입일 미상 | 미상 | 2020.09.29 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 보증금 합산 안 함 |
을구 2-2는 새로운 독립 임차권 설정이 아니라 “2번임차권경정”으로 등기되어 있습니다. 따라서 김진혜 보증금 122,700,000원과 별개의 임차보증금으로 더해 계산하지 않습니다. 다만 이 경정기재에는 보증금 91,990,000원(2020.09.29)과 122,700,000원(2021.10.18)이 함께 적혀 있어 계약변경 경위 자체는 원문 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에는 가격 메리트가 생겼다
신우희가로아파트 동일 면적의 최근 실거래 12건은 2026.03.~2026.07.에 140,000,000원~160,000,000원 사이에서 이뤄졌고, 최근 12개월 평균은 148,000,000원입니다. 현재 최저매각가 130,400,000원은 이 평균의 88.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.83㎡ | 12건 | 148,000,000원 |
감정가 163,000,000원 자체는 최근 실거래 범위 상단보다도 높지만, 현재는 1회 유찰되어 130,400,000원까지 내려온 상태입니다. 최신 거래 144,000,000원과 최근 12개월 평균 148,000,000원 모두 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 신건 때와 달리 현재 회차에는 할인 폭이 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,625,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 127,774,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,067,427원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정에서는 집행비용 2,625,600원을 제외한 매각대금이 우리은행에 127,774,400원 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 54,021,893,027원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 54,021,893,027원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 54,047,607,907원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 83,456,000원 | 81,553,792원 | 54,068,113,635원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 표 역시 앞서 확인한 근저당권 변경기재와 동일한 배당 기초를 사용하고 있으므로, 가격 시나리오와 권리·배당 확정은 구분해서 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 남측 인근. 주위에 아파트단지·학교·임야 등이 소재하며 주변환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상17층. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지내 도로를 통해 외곽도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 해당하고 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 367,600원/㎡.
- 단지 환금성. 741세대, 2018.01.15 준공. 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 거래가는 140,000,000원~160,000,000원입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 최초 채권최고액 54,003,600,000원과 같은 날 변경기재 62,160,000원의 관계를 등기사항 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 매수인에게 남는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2019.09.24. 부기된 금지사항등기의 말소 여부와 매각에 따른 처리 방식을 확인하세요.
- 임차권 경정 원문 확인. 김진혜 임차권의 보증금 91,990,000원·122,700,000원 경정 경위를 확인해 중복 임차인이나 중복 보증금으로 오인하지 않아야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 존재하지만 현재 현장 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 동일 면적 평균 148,000,000원, 최신 거래 144,000,000원, 현재 최저가 130,400,000원을 함께 비교해 입찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만, 권리 확인이 먼저다”
이 물건은 감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 130,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 148,000,000원의 88.1%이고, 최신 거래 144,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차의 가격 위치는 분명 유리해졌습니다.
임차권 쪽도 김진혜의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건은 가격표만 보고 바로 ‘깨끗한 물건’으로 단정할 유형은 아닙니다. 민간임대주택등기와 금지사항등기의 매각 후 효력, 그리고 우리은행 근저당권 변경금액과 배당 가정의 불일치가 남아 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 원문 확인 후 결정입니다.
