청주지방법원 2025타경30855. 충북 음성군 금왕읍 내송리 398 일대의 토지와 저온저장고가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호 2·4가 저온저장고이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 현재 소유자는 송부범이고, 말소기준권리는 2015.06.29. 설정된 삼왕새마을금고의 채권최고액 195,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매도 엠씨아이대부주식회사가 신청했습니다.
등기 순위만 보면 말소기준 이후의 음성군 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 2023년 송대경 명의의 소유권이전청구권가등기, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 가등기는 별도로 종류 확인 필요 경고가 붙어 있고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인 없이 단순한 ‘권리 완전 안전형’으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30855 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 398 · 충청북도 음성군 금왕읍 금일로 220 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2, 4 저온저장고 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 내·외벽 판넬마감 |
| 소유자 | 송부범 |
| 토지 | 창고용지 · 951.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 416,834,200원 / 213,419,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 104,571,963원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
현재 분석의 기준점은 2015.06.29. 삼왕새마을금고의 195,000,000원 근저당입니다. 이후의 음성군 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 소유권이전청구권가등기 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2011년 삼왕새마을금고 근저당 78,000,000원과 과거 압류·가압류·경매개시결정 일부는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송태부 | 미상 | 2023.11.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유 조사 대상은 송태부 1명입니다. 전입신고일 2023.11.27.은 말소기준권리인 2015.06.29. 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 매각범위 — 포함되는 것과 빠지는 것을 구분
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각입니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물 1-1, 1-2, 2-1은 매각에 포함됩니다.
- 수목 포함. 목록 1, 3 지상의 수목은 토지의 부합물로 평가되어 매각에 포함됩니다.
- 이동·철거 가능 시설 제외. 목록 1, 3 지상의 철재구조물, 컨테이너창고, 컨테이너휴게소, 건조기, 냉장고 등은 이동 및 철거 가능한 것으로 평가되어 매각에서 제외됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,787,866원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 삼왕새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,631,134원 |
현재 회차 213,419,000원 가정에서는 집행비용과 근저당 채권최고액을 배당한 뒤 소유자 잔여가 14,631,134원으로 계산됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내송교차로 북서측 인근이며, 중소규모 공장·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 기호 2, 4는 저온저장고로 이용 중이고 기본적인 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 창고용지 951.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 65,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 중로1류 저촉이 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역 관련 사항이 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2023.06.22. 소유권이전청구권가등기의 성격과 말소 여부를 등기원본·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 음성군·국·국민건강보험공단 압류가 있고 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 송태부 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 철재구조물·컨테이너창고·컨테이너휴게소·건조기·냉장고 등은 매각 제외이므로 현장에서 구분해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 현재 법원경매와 관련 이력을 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 용도 토지·창고의 현장 시세와 임대·매매 가능성을 직접 조사해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보여도, 싸다고 확정할 수는 없다”
이 사건은 3회 유찰로 416,834,200원 감정가가 213,419,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 인수액은 0원이고, 확인된 점유자 송태부도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 하지만 저온저장고와 토지라는 용도 특성, 2023년 후순위 가등기의 종류 확인, 세금 압류, 매각에서 제외되는 이동·철거 가능 시설이 함께 존재합니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차에서 권리상 인수 부담은 낮지만, 환금성과 현장 가치 확인이 선행돼야 합니다. 이 물건의 핵심은 “인수 0원”보다 “213,419,000원이 실제 시장에서 얼마짜리 자산인가”를 확인하는 것입니다.
