수원지방법원 2024타경13578. 수원시 권선구 호매실동 프리마비즈타워 제1층 제107호로, 감정평가상 공장으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 289,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 141,610,000원입니다. 소유자 정창옥은 2021.08.19. 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 242,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 수원시 압류와 국민은행·경기신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 임차인 신윤섭도 2021.11.02. 전입해 말소기준일인 2021.08.19.보다 후순위입니다. 따라서 권리 구조상 낙찰자가 보증금이나 등기권리를 승계하는 형태가 아니라, 매각으로 정리되는 소멸형 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13578 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24, 1층 107호 (호매실동, 프리마비즈타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 공장으로 이용 중 |
| 건물 | PC조 평지붕 지상 6층 건물 내 제1층 제107호 · 사용승인일 2021.06.11. |
| 소유자 | 정창옥 · 2021.08.19. 소유권이전 (매매 원인 2020.02.22.) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 208,234,236원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.19. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 수원시 압류와 국민은행·경기신용보증재단·신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 국민건강보험공단 압류는 2023.11.08. 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신윤섭 | 107호 54.7000㎡ | 2021.11.02. | 9,000,000원 / 900,000원 | 2025.02.28. 배당요구 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 신윤섭 1명입니다. 전입신고일 2021.11.02.는 말소기준권리 설정일 2021.08.19.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 9,000,000원과 월세 900,000원으로 조사됐으며, 2025.02.28. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 원본 서류와 요건을 별도로 대조해야 하지만, 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인에게 주장하며 승계시키는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 같은 말이 아니다
이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차별 최저가입니다. 현재 최저가는 141,610,000원으로 감정가 289,000,000원의 49%이고, 3회 유찰 시 99,127,000원, 4회 유찰 시 69,388,900원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 141,610,000원 | 0원 | 303,460,068원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 99,127,000원 | 0원 | 345,344,814원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 69,388,900원 | 0원 | 374,547,628원 |
③ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,782,540원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 242,400,000원 | 138,827,460원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 44,735,874원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,916,638원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 137,235,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 442,287,528원 중 채권자 배당액은 138,827,460원이며 미배당액은 303,460,068원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 권선구 탑동 소재 권선구청 서측 인근이며, 주변에는 업무시설·근린생활시설·아파트단지·각급학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 감정평가상 공장으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 각각 폭 약 20m, 약 37m 도로에 접하고 남측과 북측은 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·호매실지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 토지이며 공시지가는 1,725,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 신윤섭의 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 상태와 2025.02.28. 배당요구 내용을 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소액임차인 요건과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공장 이용 적정성. 공부상 용도와 현재 공장 이용 상태, 영업·시설 관련 인허가 및 원상회복 필요 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물·동일 층·유사 면적의 매매 사례와 보증금·월세, 공실 기간을 조사해 141,610,000원의 적정성을 판단하세요.
- 점유 이전. 대항력은 없지만 현재 임차인이 점유 중이므로 인도명령, 퇴거 협의와 영업시설 반출 일정을 고려하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납과 공용부분 부담, 당해세 및 실제 배당 변동 가능성을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 등 기재된 규제가 해당 집합건물 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서와 최신 변경 내역을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
권리 구조는 명확합니다. 2021.08.19. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 신윤섭도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순한 소멸형 사건입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격과 활용성입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 근린시설을 공장으로 이용 중이고 2회 유찰된 만큼, 동일 건물의 매매·임대 사례와 공실 가능성, 임차인 인도와 현재 이용상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 이것이 이 사건의 결론입니다.
