청주지방법원 2025타경30859. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘신우희가로아파트’ 110동 1층 105호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 건물의 1층입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 말소기준은 2018.01.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다.
핵심은 임차권입니다. 김혜경은 전유부분 건물 전부에 대해 임차보증금 113,020,000원의 주택임차권을 등기했고, 전입·점유개시일은 2020.03.12, 확정일자는 2021.10.19입니다. 그러나 이 전입일은 말소기준권리인 2018.01.17보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 정리되며, 경매로 임차권등기도 소멸해 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일평형 기준 59.8332㎡ · 지하2층/지상20층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 121,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 133,903,737원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 54,003,600,000원이 기재돼 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 62,160,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2023.08.01 김혜경의 주택임차권, 2025.10.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 전유부분 건물 전부 | 113,020,000원 | 2020.03.12 | 2021.10.19 | 없음 | 배당요구 있음 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 아래
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 준공입니다. 비교 표본은 동일평형으로 매칭된 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 148,000,000원, 최신 거래는 2026.07 144,000,000원입니다. 현재 최저매각가 121,600,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 평균 | 59.8332㎡ | 12건 | 148,000,000원 |
최근 거래 범위는 140,000,000원~160,000,000원이고, 현재 최저가 121,600,000원은 이 범위 아래입니다. 최신 거래 144,000,000원과 최근 12개월 평균 148,000,000원을 모두 밑돕니다. 다만 본건은 1층이므로 다른 층 거래와 단순 동일가치로 보기는 어렵고, 실제 응찰가는 개별 호수의 층·상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,502,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 119,097,600원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 133,903,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,502,400원과 우리은행에 119,097,600원이 배당돼 매각대금 121,600,000원이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 채권 총 미배당액은 54,018,406,137원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 남동측으로 노폭 20m 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 중 1층 105호이며 위생·급배수·난방·공용 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트용 건부지이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 학교 상대보호구역에 포함 또는 저촉되고, 중로1류와 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 준공이며 동일평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김혜경의 전입 2020.03.12, 임차보증금 113,020,000원, 확정일자 2021.10.19 및 배당요구 사실을 매각물건명세서와 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 우리은행 근저당권은 2018.01.17 접수됐고, 같은 날 근저당권 변경등기에 채권최고액 62,160,000원·공동담보 해제가 기재돼 있으므로 등기 원문을 함께 확인하세요.
- 1층 가치 보정. 실거래 표본은 2층부터 16층까지 포함돼 있습니다. 본건은 1층이므로 동일평형 평균 148,000,000원을 그대로 적용하지 말고 층·향·상태를 현장 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 배당표상 주택도시보증공사는 0원 배당이며 채권 총 미배당액이 54,018,406,137원으로 계산됩니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 97,280,000원, 3회 유찰 시 77,824,000원으로 계산돼 있으며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 가격은 1회 유찰로 내려왔다
이 사건의 핵심 임차권자는 김혜경 1명입니다. 보증금은 113,020,000원이지만 전입일 2020.03.12가 말소기준인 2018.01.17 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
가격 측면에서는 감정가 152,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 121,600,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일평형 평균 148,000,000원의 82.2%이고, 최신 거래 144,000,000원보다도 낮습니다. 다만 본건은 1층이라는 개별 조건이 있으므로, 권리는 비교적 단순하지만 최종 응찰가는 1층 가격 보정을 거쳐 결정할 사건입니다.
