청주지방법원 2025타경30864. 충주시 노은면 안락리 370-1 소재 물건으로, 감정평가상 기존 ‘잎담배 공동건조장’은 현재 공장 및 사무실, 부속 ‘잎담배저장창고’는 창고 및 숙소(방1)로 이용 중입니다. 토지는 1,236.0㎡의 잡종지이고, 매각은 일괄매각이며 제시외 건물 1-1도 포함됩니다.
권리구조의 중심은 2014.04.29 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2023.11.20 같은 은행의 근저당권 27,600,000원, 2024.12.06 하나캐피탈 가압류 11,546,443원, 2025.10.31 하나캐피탈의 강제경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30864 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 노은면 안락리 370-1 · 충청북도 충주시 노은면 안락안골1길 65 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 창고 및 숙소(방1) |
| 토지 | 1,236.0㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 사용승인일 1994.07.04 |
| 소유자 | 김지회 · 2014.04.29 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 308,671,980원 / 246,938,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈주식회사 / 12,820,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2014.04.29 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 106,800,000원이고 토지 안락리 370-1과 공동담보로 기재되어 있습니다. 2023.11.20 추가 근저당권, 2024.12.06 하나캐피탈 가압류, 2025.10.31 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 2명 모두 말소기준 이후
| 등록자 | 사용 / 부분 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이삭메디칼 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 미상 | 2022.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연지 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 미상 | 2015.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 등록일 모두 2014.04.29 말소기준권리보다 늦어 제시된 분석상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수와는 별개로 실제 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 및 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 현황을 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 시세 단정 대신 유찰 시나리오로 본다
비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 것은 법원 매각가격의 회차 구조입니다. 현재는 1회 유찰 후 감정가의 80%인 246,938,000원이고, 2회 유찰 시 197,550,400원, 3회 유찰 시 158,040,320원의 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 246,938,000원 | 0원 | 83,913,571원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 197,550,400원 | 0원 | 35,217,397원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 158,040,320원 | 3,739,541원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 제시된 채권액이 모두 배당되는 구조이고, 3회 유찰 시나리오에서 처음으로 3,739,541원의 채권 미배당이 나타납니다. 다만 이 경우에도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,257,132원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 11,546,443원 | 11,546,443원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 하나캐피탈주식회사 | 12,820,854원 | 12,820,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,913,571원 |
현재 최저가 246,938,000원을 가정한 배당모형입니다. 채권총액 158,767,297원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 83,913,571원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 노은면 안락리 ‘안락2리마을’ 북측 인근으로, 주변은 기존 농촌주택과 전·답 등 농경지가 혼재하고 일부 공장이 산재합니다.
- 교통. 북측 근거리로 간선도로가 통과하며 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 현황 이용. 잎담배공동건조장은 현재 공장 및 사무실, 부속 잎담배저장창고는 창고 및 숙소(방1)로 사용 중입니다.
- 건물. 공장과 부속 창고 모두 철골조 샌드위치판넬지붕 단층이며 일반건축물대장상 사용승인일은 1994.07.04입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비가 있고 부속건물 숙소 부분에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,236.0㎡ 잡종지, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 67,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차등록자 2명 실사. (주)이삭메디칼과 김연지의 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
- 하나캐피탈 채권 관계. 갑구 11-1의 ‘10번 가압류의 본압류로의 이행’ 기재를 기준으로 실제 배당표에서 중복채권 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물 1-1이 함께 매각되는 조건이므로 현황 경계와 이용 부분을 확인하세요.
- 현황 용도 확인. 공부상 잎담배 관련 건물이 현재 공장·사무실·창고·숙소로 이용 중이므로 실제 사용상태와 향후 활용 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현재 회차 246,938,000원 자체의 적정성을 별도로 검토하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역의 적용 내용을 입찰 전 원문과 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 적정성은 별도 문제”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.04.29 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차등록자 2명 역시 말소기준 이후 등록되어 대항력 없음으로 분석되어 있으며, 제시된 1~3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 판단을 권리 하나로 끝내기는 어렵습니다. 두 임차등록자의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않고, 실제 이용도 공장·사무실·창고·숙소가 섞여 있습니다. 주변 역시 농촌주택·농경지와 일부 공장이 혼재한 지역입니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 감정가 대비 80%라는 숫자만 보고 저가 매수로 평가해서는 안 됩니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 임차·배당 원본 확인과 활용성·가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
