💰 246,938,000원 📉 감정가 80% 🛡️ 인수 0원 👥 등록자 2명
청주지방법원 2025타경30864. 충주시 노은면 안락리 370-1의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 ‘잎담배 공동건조장’은 현황 공장 및 사무실로 이용 중이고, 부속 ‘잎담배저장창고’는 창고 및 숙소(방1)로 이용 중입니다. 제시외 건물 1-1도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2014.04.29. 설정된 중소기업은행 채권최고액 106,800,000원 근저당권입니다. 이후 2023.11.20. 중소기업은행 근저당권 27,600,000원, 2024.12.06. 하나캐피탈 가압류 11,546,443원, 2025.10.31. 하나캐피탈의 강제경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 노은면 안락리 370-1 · 충청북도 충주시 노은면 안락안골1길 65 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 창고 및 숙소(방1) |
| 토지 | 1,236.0㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 사용승인 1994.07.04 |
| 소유자 | 김지회 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 308,671,980원 / 246,938,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈주식회사 / 12,820,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2014.04.29. 근저당이 기준
현재 권리분석의 말소기준은 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당과 하나캐피탈 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
② 임차 관계 — 등록자 2명, 모두 대항력 없음
| 등록자 | 이용 / 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이삭메디칼 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 미상 | 2022.04.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김연지 | 상가임대차 현황서상 등록자 · 미상 | 2015.01.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 등록자의 신고일은 각각 2015.01.12.와 2022.04.13.으로, 말소기준권리인 2014.04.29. 중소기업은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,257,132원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 11,546,443원 | 11,546,443원 |
| 5. 경매개시결정 · 하나캐피탈주식회사 | 12,820,854원 | 12,820,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,913,571원 |
현재 최저가 246,938,000원 가정에서는 채권액 158,767,297원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 83,913,571원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 246,938,000원 | 158,767,297원 | 0원 | 83,913,571원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 197,550,400원 | 158,767,297원 | 0원 | 35,217,397원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 158,040,320원 | 155,027,756원 | 3,739,541원 | 0원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 이용 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 잎담배공동건조장은 공장 및 사무실로, 부속 잎담배저장창고는 창고 및 숙소(방1)로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 1-1도 매각에 포함됩니다.
- 주위환경. 안락2리마을 북측 인근으로 농촌주택과 전·답 등 농경지가 혼재하고 일부 공장이 산재합니다.
- 교통. 북측 근거리로 간선도로가 통과하며 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 면적 1,236.0㎡, 잡종지, 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 67,600원/㎡입니다.
- 건물. 철골조 샌드위치판넬지붕 단층이며 사용승인일은 1994.07.04입니다. 기본 위생·급배수설비가 있고 숙소 부분에는 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 관계 재확인. 등록자 2명은 대항력 없음으로 정리돼 있으나 보증금·확정일자는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 상가임대차 관련 원본을 다시 확인하세요.
- 현재 이용상태 확인. 공장·사무실·창고·숙소로 사용 중이므로 실제 점유자와 인도 범위를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 1-1이 매각에 포함되므로 위치·현황·사용관계를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역의 구체적 행위 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%이나 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 토지·공장 거래와 임대수익 등을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 남아 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.04.29. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 상가임대차 현황상 등록자 2명도 말소기준 이후 신고라 대항력 없음으로 정리돼 있으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대조할 수 있는 유형이 아니라 토지와 공장·사무실·창고·숙소가 결합된 물건입니다. 1회 유찰로 최저가가 246,938,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 입찰 판단의 핵심은 실제 이용가치와 주변 거래 수준을 현재 최저가와 얼마나 정밀하게 비교하느냐입니다.
