청주지방법원 2025타경30890. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 110동 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 20층 건물 중 2층입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 2018.01.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그보다 뒤인 2023.07.24. 황은경의 주택임차권이 등기돼 있으나 전입신고일 2021.03.16. 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
이 사건은 임차인이 아예 없는 물건은 아닙니다. 실제 임차인은 황은경 1명이고, 임차보증금은 115,360,000원입니다. 다만 중요한 것은 보증금 규모 자체가 아니라 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖췄는지입니다. 제공된 판정은 명확히 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”이며, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30890 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 124,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 133,981,343원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수액은 0원
말소기준은 2018.01.17. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 황은경의 전입신고 2021.03.16., 확정일자 2021.10.29., 임차권등기 2023.07.24.는 모두 이보다 뒤입니다. 제공 자료상 임차인의 대항력은 없음으로 판정돼 있고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황은경 | 전유부분 건물전부 | 115,360,000원 | 2021.03.16 / 2021.10.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 황은경의 배당요구일은 2023.07.24.입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 83.8%
신우희가로아파트는 741세대, 사용승인 기준일은 2018.01.15.이며, 대상과 매칭된 전용면적은 59.8332㎡입니다. 동일 평형 최근 12건의 평균 거래가는 148,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 144,000,000원입니다. 현재 최저매각가 124,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8332㎡ | 12건 | 148,000,000원 |
거래 범위는 140,000,000원~160,000,000원이고, 대상과 같은 2층 거래도 2026.06.과 2026.05.에 각각 147,000,000원이 확인됩니다. 반면 현재 경매 최저가는 124,000,000원입니다. 이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교에서 별도 인수보증금을 더할 필요가 없고, 124,000,000원 자체를 실질취득 기준으로 비교할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 124,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 99,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 79,360,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 133,981,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 124,000,000원 중 집행비용 2,536,000원을 제외한 121,464,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 신청채권과 소유자 잔여액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 54,016,117,343원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑중학교 남서측에 인접한 신우희가로아파트로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 형성된 충주기업도시 내 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 202호이며 급수·급탕, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 중앙탑초등학교·중앙탑중학교·중앙탑고등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 42,989.9㎡, 공시지가 367,600원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 741세대 아파트이며 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인돼 실거래 비교가 가능한 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 황은경의 전입 2021.03.16., 확정일자 2021.10.29., 임차권등기 2023.07.24.와 말소기준 2018.01.17.의 선후관계를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02. 민간임대주택등기와 소유권 부분의 금지사항등기가 실제 매각 후 어떻게 정리되는지 등기부·매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 148,000,000원, 최신 거래 144,000,000원, 동일 2층 거래 147,000,000원을 현재 최저가 124,000,000원과 직접 비교하세요.
- 회차 관리. 현재는 1회 유찰된 감정가 80% 회차이며, 제공 시나리오상 추가 유찰 시 99,200,000원과 79,360,000원으로 내려갑니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 곧바로 매수인 승계를 뜻하는 것은 아닙니다. 제공 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
- 관리비·현황 확인. 임대 관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 전 최종 대조하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 “대항력이 있느냐”가 먼저다
이 물건에는 보증금 115,360,000원의 임차권자가 있어 숫자만 보면 부담스럽게 보입니다. 그러나 말소기준은 2018.01.17. 우리은행 근저당이고, 황은경의 전입은 2021.03.16.입니다. 자료상 대항력은 없음, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 전액을 실질취득가에 더해야 하는 사건이 아닙니다.
가격도 신건 상태와 다릅니다. 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 124,000,000원으로 내려왔고, 이는 동일 평형 최근 12개월 평균 148,000,000원의 83.8%입니다. 최신 거래 144,000,000원과 같은 2층의 147,000,000원 거래보다도 현재 최저가가 낮습니다. 권리는 비교적 정리된 편이고, 가격도 시세 아래로 내려온 회차라는 점이 이 사건의 핵심입니다. 다만 민간임대주택등기와 금지사항등기의 실제 말소·정리 여부는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
