청주지방법원 2025타경30894. 충주시 달천동의 토지와 주택·창고가 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 김대식이고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2012.10.11. 충주농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 1999.02.04. 서부농업협동조합 근저당권은 2013.02.25. 해지로 말소돼 현재 경매의 말소기준이 되지 않습니다. 이후 설정된 노영탁 근저당권 130,000,000원과 경매개시결정은 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다.
권리순위만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심 난도는 후순위 채권보다 토지·건물의 현황과 매각조건에 있습니다. 농지취득자격증명, 타인소유 제시외건물, 법정지상권 성립 불분명, 일부 건물 멸실, 경계 불분명이라는 요소가 동시에 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30894 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 달천동 561-5 · 등기 건물 충청북도 충주시 달천동 561-7, 달신5길 7-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일련번호 6 주택 · 일련번호 7 창고 |
| 소유자 | 김대식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 275,033,500원 / 140,818,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주농업협동조합 / 79,097,181원 |
| 말소기준권리 | 2012.10.11. 근저당권 · 충주농업협동조합 · 최초 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 등기상으로도 2021.01.06. 노영탁 근저당권 130,000,000원은 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 51.2%지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 140,818,000원으로 감정가 275,033,500원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 토지·주택·창고가 결합된 물건이고 농취증·경계·제시외건물·멸실 문제가 함께 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 140,818,000원 | 138,046,548원 | 17,953,452원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 112,654,400원 | 110,277,238원 | 45,722,762원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 90,123,520원 | 88,101,297원 | 67,898,703원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 112,654,400원, 90,123,520원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 45,722,762원, 67,898,703원으로 커집니다. 다만 제공된 권리 판정에서는 이 미배당액이 매수인에게 승계되지 않고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,452원 |
| 1. 근저당 · 충주농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 노영탁 | 130,000,000원 | 112,046,548원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 156,000,000원 중 138,046,548원이 배당되고 17,953,452원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 충주시 달천동 ‘단천과선교’ 남동측 인근으로 농경지 및 주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호 6은 주택으로 이용됐으나 현 시점 장기간 방치됐고, 일련번호 7은 창고로 이용 중입니다. 주택은 목조기와지붕 단층, 창고는 시멘트부럭조 스레트지붕 단층입니다.
- 토지 특성. 토지면적 1,241.0㎡, 지목 ‘전’, 토지이용상황 ‘전’, 평지·부정형으로 기재돼 있으며 도로접면 특성값은 맹지입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구(달신지구)이며 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술) 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황 도로. 목록 3·5는 공부상 지목이 ‘전’, ‘대’이나 현황 도로로 이용 중입니다.
- 건물 멸실. 목록 6은 일부 면적 17.06㎡가 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 특성값은 55,800원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·4·5는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 입찰 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 제시외건물·법정지상권. 목록 2·4 지상의 인접필지 소재 타인소유 제시외건물이 본건에 걸쳐 있습니다. 법정지상권 성립은 불분명하며, 소유권행사가 제한될 경우의 감정 단가도 별도 확인해야 합니다.
- 경계측량. 인접지와 경계가 불분명해 경계측량이 필요합니다. 현황 도로 부분과 타인소유 건물의 걸침 범위까지 함께 확인해야 합니다.
- 멸실 면적. 목록 6의 17.06㎡ 일부 멸실이 실제 이용가치와 감정가에 어떻게 반영됐는지 감정평가서 원문과 현장을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 충주농업협동조합 근저당 채권최고액이 26,000,000원에서 78,000,000원, 다시 95,000,000원으로 변경된 기재와 배당 시뮬레이션의 26,000,000원 계산을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 51.2%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고, 토지 이용 가능성·도로·경계·건물 상태와 매각조건을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 권리가 더 중요하다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 전체 투자 판단은 반대입니다. 목록 1·4·5 농지취득자격증명, 목록 2·4 타인소유 제시외건물과 법정지상권 성립 불분명, 목록 6 일부 멸실, 불분명한 경계가 동시에 존재합니다. 이미 3회 유찰돼 최저가는 140,818,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이 할인폭 자체를 시세 메리트로 간주할 근거는 아닙니다.
권리상 실질취득 140,818,000원·인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 입찰의 성패는 농취증 발급 가능성·경계측량·제시외건물의 점유와 권원·멸실 상태를 실제로 확인할 수 있느냐에 달려 있습니다. 권리순위보다 현장 실사가 더 중요한 유형입니다.
