청주지방법원 2025타경30894. 충주시 달천동에 있는 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 주택으로 이용했던 목조 단층 건물과 창고, 농지 및 도로로 이용되는 토지가 포함된 구조입니다. 단순히 주거용 건물 한 채를 낙찰받는 경매가 아닙니다. 여러 필지와 건물의 권리관계·현황·행정상 취득 요건을 함께 판단해야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2012년 10월 11일 충주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 노영탁의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최초 채권최고액 26,000,000원이 2013년에 95,000,000원으로 변경된 등기가 있어 예상배당표와 실제 권리금액의 대조가 필요합니다. 더욱 중요한 것은 등기상 근저당권의 소멸과 별개로, 타인 건물의 토지 점유 및 법정지상권 가능성이 매수인의 소유권 행사에 영향을 줄 수 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 달천동 561-5 일원 건물 등기 소재지: 달천동 561-7 도로명주소: 충주시 달신5길 7-5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택·창고 및 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 일련번호 6: 목조기와지붕 단층 주택, 장기간 방치 일련번호 7: 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고 |
| 토지 현황 | 토지면적 1,241㎡ · 지목 전 · 부정형·평지 · 도로접면 정보상 맹지 |
| 소유자 | 김대식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,033,500원 / 112,654,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 충주농업협동조합 / 79,097,181원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특별매각조건 | 목록 1·4·5 농지취득자격증명 제출 필요 — 미제출 시 보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 사용 위험은 남는다
현재 말소기준권리는 충주농업협동조합의 2012.10.11 근저당권입니다. 1999년에 설정된 서부농업협동조합 근저당권은 2013.02.25 이미 말소되었으므로, 현재의 말소기준권리로 보지 않습니다.
충주농업협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 26,000,000원으로 설정되었으나, 이후 2013.08.20 채권최고액 95,000,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이 변경은 별개의 새로운 선순위 근저당권이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 금액 변경에 해당합니다. 2021.01.06 설정된 노영탁 근저당권의 채권최고액은 130,000,000원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 임차보증금에 대한 대항력·우선변제·보증기관 승계 문제는 현재 확인된 범위에서 해당하지 않습니다. 다만 장기간 방치된 주택과 창고의 실제 점유 상태, 제3자 사용 여부 및 제시외건물 소유자의 권원은 별도로 확인해야 합니다.
② 최저가 분석 — 감정가 41%가 곧 시세 할인은 아니다
이 사건은 4회 유찰되어 최저매각가가 112,654,000원까지 내려왔습니다. 감정가 275,033,500원 대비 약 41% 수준입니다. 그러나 토지·주택·창고가 결합된 물건이고, 일부 토지는 현황 도로로 이용되며, 법정지상권 및 경계 문제가 존재합니다. 감정가 대비 하락률만으로 시장가격 대비 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다.
| 매각 단계 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 112,654,000원 | 40.96% | 45,723,156원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 90,123,200원 | 32.77% | 67,899,018원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 72,098,560원 | 26.21% | 85,599,214원 | 0원 |
회차별 금액은 각 회차에 해당하는 최저매각가를 기준으로 한 계산입니다. 채권 미배당액은 채권자에게 돌아가지 못하는 금액으로, 매수인이 당연히 승계하는 채무가 아닙니다. 각 회차의 배당액은 아래에서 설명하는 근저당권 채권최고액 변경 사항을 반영한 확정배당이 아닙니다.
이 물건은 일반적인 동일 평형 아파트처럼 최근 실거래 평균만으로 시세를 비교하기 어려운 토지·건물 복합 물건입니다. 개별 필지의 형상, 도로 이용, 농지취득 요건, 타인 건물의 점유 범위에 따라 가격이 달라집니다. 현재 가격이 최근 거래 시세보다 낮다는 근거는 확보되지 않았으므로 가격 메리트에 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 112,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,377,156원 |
| 1. 근저당 · 충주농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 노영탁 | 130,000,000원 | 84,276,844원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 156,000,000원 | 110,276,844원 |
| 채권 미배당액 | — | 45,723,156원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정한 2,377,156원입니다. 위 배당표는 충주농업협동조합의 최초 채권최고액 26,000,000원을 사용한 예시이므로, 2013.08.20 변경된 채권최고액 95,000,000원 및 실제 채권액을 기준으로 재검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 현황 — 사용성과 환금성에 주의
- 입지. 충청북도 충주시 달천동 단천과선교 남동측 인근입니다. 농경지와 주택이 혼재한 지역으로, 감정요항표상 주변 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 다만 토지정보상 도로접면은 맹지로 표시되어 있어, 개별 필지의 법적 도로 접면과 통행권은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 이용. 자연녹지지역·자연취락지구(달신지구)이며, 도시지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)에 해당합니다. 일부는 소로3류(폭 8m 미만)와 접하거나 해당 도로계획에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 지가·형상. 공시지가 55,800원/㎡, 토지면적 1,241㎡, 평지·부정형 토지입니다. 토지의 형상과 도로 접면, 분필에 따른 이용 가능 면적을 검토해야 합니다.
- 현황 도로. 목록 3·5는 공부상 지목이 각각 전·대이나 실제로는 도로로 이용되고 있습니다. 등기상 면적을 모두 배타적으로 사용할 수 있다고 가정하면 안 됩니다.
- 주택. 목록 6은 목조기와지붕 단층 주택으로 사용되었으나 장기간 방치된 상태입니다. 일부 면적 17.06㎡가 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 창고. 목록 7은 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 건물로, 창고로 이용 중인 것으로 평가되었습니다.
- 타인 건물. 목록 2·4 지상에는 인접 필지 소재 타인 소유 제시외건물이 본건 토지에 걸쳐 있습니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 소유권 행사가 제한될 가능성이 있습니다.
- 경계. 인접지와 경계가 불분명하여 경계측량이 필요하다고 명시되어 있습니다. 점유 현황과 지적 경계가 일치하는지 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트 — 농취증과 경계 확인이 우선
- 농지취득자격증명. 목록 1·4·5에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전 발급 가능성, 발급 요건 및 법원 제출 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부. 목록 2·4를 침범한 타인 소유 제시외건물에 대해 건물 소유관계, 토지·건물 소유권 변천, 건물의 존재 시점과 권원, 점유 범위 등을 검토해야 합니다. 철거 가능성을 전제로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 경계측량. 인접 필지와 경계가 불분명하므로 지적도·현황측량도·감정평가 도면을 대조해야 합니다. 실제 타인 건물의 침범 면적과 토지 이용 제한 범위를 파악하는 것이 핵심입니다.
- 현황 도로 검토. 목록 3·5는 현황 도로로 사용되고 있습니다. 도로 이용의 법적 성격, 주변 필지의 통행 관계, 독점적 사용 가능 여부 및 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 멸실 및 상태. 목록 6의 일부 멸실 면적 17.06㎡를 현장에서 확인하고, 장기간 방치된 목조 주택의 잔존 상태와 사용 가능성을 점검해야 합니다. 창고 역시 실제 구조와 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 유효 근저당권 금액. 충주농업협동조합의 최초 채권최고액 26,000,000원과 변경 후 채권최고액 95,000,000원을 구분하고, 실제 채권신고 및 배당 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 분필 및 공동담보. 2025.04.24 토지 분필에 따른 공동담보 변경 기록이 있습니다. 각 필지와 건물의 권리관계, 매각 대상과 공동담보 범위가 일치하는지 최신 등기사항 및 매각목록을 대조해야 합니다.
- 실제 점유. 확인된 임차인은 없지만 주택·창고·제시외건물의 점유 상태는 별도 문제입니다. 현장 점유자와 사용권원, 인도 및 정리 필요성을 확인해야 합니다.
- 가격 산정. 감정가의 41%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 말고, 토지의 실제 이용 가능 면적·건물 상태·도로 사용·법정지상권 위험을 반영해 별도의 적정가치를 판단해야 합니다.
- 원본 서류 및 행정기관 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 도면, 농취증 관련 행정기관의 발급 기준을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 중요한 것은 실제로 쓸 수 있는 땅인가”
이 사건의 표면적 매력은 분명합니다. 감정가 275,033,500원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 112,654,000원으로 낮아졌고, 예상배당상 매수인이 승계할 금전채무는 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로 입찰을 결정하기에는 위험요소가 큽니다.
특히 법정지상권 성립 여부가 불분명한 타인 소유 건물의 침범은 낙찰 후 토지의 이용과 처분을 직접 제한할 수 있습니다. 목록 1·4·5에 대한 농지취득자격증명 제출 의무는 미제출 시 입찰보증금 몰수로 이어지는 명시적 조건입니다. 현황 도로로 이용되는 토지와 경계 불명확 문제, 주택 일부 멸실도 무시할 수 없습니다.
여기에 4회 유찰이라는 경과와 개별성이 강한 토지·건물의 낮은 환금 가능성을 감안하면, 감정가 대비 큰 하락폭을 투자수익의 근거로 삼기는 어렵습니다. 최근 시장가격 대비 저가 매수인지도 확인되지 않았습니다. 따라서 단순한 가격 할인만으로 이 물건을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
등기상 금전 인수는 낮지만, 물건 자체의 법적·물리적 사용 위험은 높습니다. 이 사건은 일반적인 초보 입찰용 물건이 아니라 농취증 발급 가능성과 법정지상권, 타인 건물 침범 및 경계 문제를 사전에 해결 가능하다고 판단할 수 있는 경우에만 검토할 만한 고난도 토지 경매입니다. 현 단계에서는 가격 메리트 판단을 보류하고, 입찰에 신중해야 합니다.
