청주지방법원 2025타경30898. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 102동 10층 1001호, 전용면적 비교대상 59.8332㎡의 아파트입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 2018.01.17. 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 이재진 임차인의 전입·점유는 2019.06.14., 임차권등기는 2023.11.06.이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
현재 최저매각가는 125,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 매수인이 별도로 떠안을 금액이 없으므로 이 사건에서 비교해야 할 가격은 최저가와 동일한 실질취득 125,600,000원입니다. 최근 12개월 동일 평형 평균은 148,000,000원, 최신 2026.07 거래는 144,000,000원으로, 실질취득가는 두 기준 모두보다 낮습니다. 특히 최근 12개월 평균 대비 비율은 84.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 17층 건물 내 10층 |
| 비교 전용면적 | 59.8332㎡ |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 125,600,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,321,067원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 이재진 임차인의 전입신고·점유개시는 2019.06.14.로 말소기준보다 늦고, 임차권등기도 2023.11.06. 접수되어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 임차권등기 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 기준 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재진 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 122,700,000원 | 2019.06.14 | 2019.06.14 / 2021.10.27(증액) | 2023.11.06 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 이재진의 보증금은 122,700,000원이지만 대항력이 없는 것으로 판정되어 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 125,600,000원이 최근 평균의 84.9%
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15. 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.83㎡·59.95㎡ 거래이며, 최근 12개월 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 148,000,000원, 최신 2026.07 거래는 144,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 148,000,000원 |
최근 거래 범위는 140,000,000원~160,000,000원이고 최근 12개월 평균은 148,000,000원입니다. 현재 실질취득 125,600,000원은 최근 12개월 평균의 84.9%입니다. 최신 거래 144,000,000원보다도 낮아, 현재 회차에서는 가격 측면의 할인 여지가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,558,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 123,041,600원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,321,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
125,600,000원 매각 가정에서 집행비용 2,558,400원을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 잔여 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자 전체 미배당액은 54,022,879,467원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑중학교 남서측에 인접하며, 아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 충주기업도시 내 주거지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 10층 1001호이며, 급수·급탕·도시가스 난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 거래. 741세대 단지이며 최근 12개월 동일 평형 실거래 12건, 거래 범위는 140,000,000원~160,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이재진의 임차보증금 122,700,000원, 전입·점유일 2019.06.14., 임차권등기 2023.11.06.을 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 대항력 판정 재확인. 현재 분석에서는 말소기준 2018.01.17.보다 전입·점유가 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02. 기재된 민간임대주택등기와 2018.01.17. 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원문에서 확인하세요.
- 실질취득 기준 유지. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 비교 기준은 125,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 148,000,000원 대비 84.9%라는 가격 관계를 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없지만, 내부 상태와 실제 점유·명도 상황은 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이고 전체 채권 미배당이 크더라도, 기준 분석상 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “임차권이 있어도, 대항력과 인수 여부는 따로 본다”
이 사건에는 보증금 122,700,000원의 임차권등기가 존재하지만, 핵심은 그 금액 자체가 아니라 말소기준권리와의 선후관계입니다. 말소기준은 2018.01.17. 우리은행 근저당, 임차인의 전입·점유는 2019.06.14.로 뒤에 있어 대항력 없음으로 판정되어 있고, 임차권등기도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 실질취득가는 최저가와 동일한 125,600,000원입니다.
가격은 최근 12개월 동일 평형 평균 148,000,000원의 84.9%이고, 최신 2026.07 거래 144,000,000원보다도 낮습니다. 1회 유찰로 가격이 감정가의 80%까지 내려온 만큼, 이 사건은 권리 인수보다 현재 가격과 현장 상태를 얼마나 보수적으로 검증하느냐가 승부처입니다. 다만 금지사항등기와 민간임대주택등기가 함께 기재되어 있으므로, 최종 응찰 전 원문 서류 대조는 반드시 거쳐야 합니다.
