청주지방법원 2025타경30907. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 111동 301호로, 감정평가상 남동향·계단식 아파트입니다. 감정가는 163,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 104,320,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 최근 동일 평형 12건 평균이 148,000,000원이고 2026.07 최신 거래도 144,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 실거래 영역보다 뚜렷하게 낮습니다.
권리관계의 기준점은 2018.01.17 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 54,003,600,000원으로 공동담보가 설정된 권리이고, 이후 2023.11.14 임차권등기와 2025.11.14 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 현재 회차 배당 시나리오에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 111동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 17층 건물 내 3층 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 104,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,197,717원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 최저가보다 커도 인수는 0원
말소기준은 2018.01.17 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 최종화의 최초 계약일은 2020.12.23, 전입·점유개시는 2021.02.04, 확정일자는 최초 계약 기준 2021.01.04로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최종화 | 전유부분 건물 전부 | 2021.02.04 / 2021.01.04 | 119,360,000원 증액계약 기준 | 대항력 없음 | 배당요구 O 현재 회차 예상배당 0원 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 1.0432억은 최근 평균의 70.5%
신우희가로아파트 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026.03~2026.07에 140,000,000원~160,000,000원 범위에서 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 148,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 144,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 148,000,000원 |
현재 최저가 104,320,000원은 최근 12개월 평균 148,000,000원보다 43,680,000원 낮고, 평균의 70.5%입니다. 최신 거래 144,000,000원과 비교해도 39,680,000원 낮은 가격입니다. 감정가 163,000,000원 자체는 최근 실거래 최고 160,000,000원보다 높았지만, 두 차례 유찰을 거치면서 가격 구간이 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 102,059,520원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 138,197,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 우리은행 근저당 배당에 소진됩니다. 채권자 총 청구액 54,141,797,717원 중 예상 배당액은 102,059,520원이며, 미배당액은 54,039,738,197원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64% | 104,320,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 83,456,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 66,764,800원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 추가 유찰 시에도 제공된 시나리오상 인수액은 계속 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 남동향·계단식입니다. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 중앙탑초등학교 남쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 기업도시로와 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지 규모. 신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 준공 단지이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·충주기업도시 지구단위계획구역이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로 출입구가 북동쪽 왕복 4차선 포장도로와 연계됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 핵심 확인. 최종화의 전입일 2021.02.04는 말소기준 2018.01.17보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 임차보증금 119,360,000원이 최저가보다 커도 매수인 인수형으로 보지 않습니다.
- 배당요구 확인. 임차권자는 2023.11.14 배당요구한 것으로 정리돼 있으나 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
- 민간임대주택 관련 부기. 2021.11.05 금지사항등기와 2022.12.02 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기 원문과 대조하세요.
- 공동담보 근저당. 우리은행 근저당 채권최고액 54,003,600,000원은 공동담보 권리입니다. 현재 배당표상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 148,000,000원, 최신 거래 144,000,000원, 최근 최저 거래 140,000,000원과 비교해 응찰가를 정하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 산정입니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 한 번 더 확인
이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 감정가 163,000,000원에서 두 차례 유찰돼 104,320,000원까지 내려왔고, 이는 최근 동일 평형 평균 148,000,000원의 70.5%, 최신 거래 144,000,000원보다도 39,680,000원 낮은 수준입니다.
임차보증금 119,360,000원이 최저가를 웃돈다는 숫자만 보면 인수형처럼 보일 수 있지만, 이 사건의 임차인은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 배당·유찰 시나리오 역시 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 현재 시세 비교는 최저가와 동일한 실질취득액 104,320,000원을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
다만 등기에는 민간임대주택등기와 금지사항 부기가 존재합니다. 가격은 최근 시세보다 충분히 낮고, 금전적 인수는 0원으로 계산되지만, 이 부기의 매각 후 처리까지 확인한 뒤 응찰하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.