한 줄 평 임차권등기 임차인은 존재하지만 대항력 없음으로 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금 146,120,000원은 배당 부족 가능성이 있어 임차권자와의 명도 협의가 핵심입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 224,916,666원 대비 76.8% 수준으로 가격 여지는 있습니다.
감정가
216,000,000원
아파트 감정평가
최저가
172,800,000원
1회 유찰 후 80%
실거래 평균
224,916,666원
동일평형 12건
매수인 인수
0원
임차권등기 소멸
청주지방법원 충주지원 2025타경30912. 충주시 중앙탑면 신우희가로아파트 108동 104호 사건입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 2018년 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권등기입니다. 임차인 김은수의 보증금은 146,120,000원이지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아니지만, 배당 부족으로 임차인이 만족하지 못할 가능성은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 충주지원 2025타경30912 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 108동 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용중 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 172,800,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 인수 없음
말소기준권리는 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김은수의 임차권등기는 2023.11.06 설정되어 후순위입니다. 따라서 매각 후 임차권은 소멸하며 매수인이 직접 보증금을 부담하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입/확정 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김은수 | 146,120,000원 | 2018.01.29 / 2018.01.30 | 대항력 없음 임차권등기 |
⚠️ 배당 부족 가능성 우리은행 근저당 채권최고액 54,003,600,000원이 선순위로 존재해 매각대금 대부분이 근저당 배당에 사용됩니다. 임차권자는 매수인에게 청구할 수는 없지만 배당 부족에 따른 후속 협의 가능성은 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 충분히 낮아졌다
같은 단지 동일평형(전용 84.96㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.05 | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 13 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 7 | 220,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 224,916,666원 |
최저매각가 172,800,000원은 실거래 평균 대비 76.8%입니다. 감정가 대비 할인폭이 확보되어 가격 측면에서는 검토 가치가 있습니다.
매각대금 배분 (172,800,000원)
감정가 vs 실거래 평균 vs 최저가
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,219,200원 |
| 우리은행 근저당 | 54,003,600,000원 | 169,580,800원 |
| 주택도시보증공사 | 124,847,307원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
✅ 매수인 관점 임차권등기 보증금 146,120,000원은 존재하지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰 후 권리 승계 부담은 없습니다.
⛔ 주의할 점 임차권자가 배당에서 충분히 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 법적 인수는 아니지만 잔여 보증금 문제로 명도 협의가 길어질 가능성은 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 여부 확인. 임차권등기는 소멸 대상이며 매수인 보증금 인수는 없습니다.
- 임차인 협의. 배당 부족 가능성이 있는 임차권자와 실제 인도 협의를 준비해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 실거래 평균 대비 76.8%로 가격 메리트가 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 없지만, 임차권을 읽어야 한다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 임차권등기는 있지만 대항력은 없어 낙찰자가 보증금을 떠안지는 않습니다. 동시에 최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 경쟁력도 있습니다. 다만 선순위 근저당 규모 때문에 임차권자의 배당 부족 가능성이 존재하므로, 권리상 안전과 명도 실무는 구분해서 봐야 합니다. 인수 위험은 낮고, 가격은 매력적이지만 임차권 협의가 승부처인 물건입니다.
